가장 수익률을 극대화 할 수 있는 분양권 투자 '매수/매도 타이밍, 시점'은?

안녕하세요. 텀블러 들고 있는 Eun-dokki입니다.

 

필자의 경험을 바탕으로 한 소액으로 부동산 하락기에 적합한 투자 방법 중 하나인 '분양권 투자'에 대해서 얘기를 해볼까 합니다.

 

 

먼저, 입주권과 분양권의 정의 및 차이점부터 간략하게 정리하고 시작하겠습니다.

 

▣ 입주권

● 재개발, 재건축 지역 내 주택 소유자가 조합원 자격을 얻어 새로 지어질 아파트에 입주할 수 있는 권리를 말한다. 조합원 입주권은 관처 이후에는 기존주택에 대한 소유권이 아닌 입주할 예정인 주택에 대한 권리로 바뀝니다.
● 장점 : 일반 분양가보다 조합원 분양가가 상대적으로 싸다, 로얄동/로얄층에 배정받을 확률이 높다
● 단점 : 초기 투자금이 많이 들며, 사업성에 따라서 추가 분담금을 지불해야 한다.

 

▣ 분양권

● 분양권은 준공 후 아파트에 입주할 수 있는 권리로, 분양하는 아파트에 청약해서 당첨되거나, 미분양/잔여세대가 남은 아파트 분양권을 취득하거나, 분양권 투자/거래를 통해 매매하여 취득할 수 있습니다. 
● 장점 : 초기 투자금이 계약금(분양가의 10~20%)으로 적게 든다
● 단점 : 분양가가 상대적으로 조합원 분양가보다 비싸다.

 

 

Why 분양권 투자를 하는가? 

 

분양권 투자의 가장 큰 매력은 아무래도 적은 돈(소액)으로 투자를 할 수 있다는 점입니다. 일반적으로 계약금은 일반 분양가의 10%로 책정되므로, 대부분 몇 억씩 큰 금액이 필요한 부동산 투자에서 상대적으로 소액(3~6천만원)으로 투자가 가능하다는 것은 금전적인 측면에서 상당히 부담이 없다고 볼 수 있습니다. 

 

그리고 세입자에게 전세를 주거나 본인이 직접 신축 아파트에 실거주 목적으로 입주도 가능합니다. 

 

 

When 분양권을 매수할 적절한 시기는?

 

베스트한 방법은 청약에 당첨되는 것입니다. 하지만 부동산 상승기이거나 입지가 좋은 곳은 청약에 당첨되기가 하늘의 별따기 수준입니다. 가장 보통적인 방법으로 청약 당첨자의 분양권을 매매하는 방법인데, 이 분양권을 매수할 최적의 시기가 있을까요?

 

※ 필자는 개인적으로 지금과 같은 부동산 하락/침체기에 분양권 투자의 적절한 시기라 생각합니다. 

이유는? 보통 '분양권을 프리미엄(P)를 주고 산다~' 라는 말들을 하곤 합니다. 청약에 당첨되기가 너무 어렵기 때문에 당첨자들의 분양권을 웃돈(P)을 주고 사는 개념이죠. 부동산 상승/활황기에는 분양권 프리미엄만 몇억씩 합니다. 입지에 따라서 2~10억씩 천차만별이죠.

 

그렇다면 앞에서 언급한 분양권 투자의 장점인 초기투자금이 적게 든다는 점이 무색해집니다.

반대로 부동산 침체기는 프리미엄이 'Zero',심지어 마이너스 프리미엄(P)이라고 분양가보다 더 낮은 금액으로 거래되는 경우도 많습니다. 오히려 청약에 당첨된 행운?의 사람들이 더 손해를 보는 케이스가 발생하는 것이죠.

 

현재와 같은 침체기에 일반 분양 계약이 되지 않은 단지의 할인분양 분을 매수하는 것도 좋은 방법이라고 생각합니다. 이런 부동산 시장의 분위기에는 분양권 매수시 '양도세 일시적 면제'와 같은 여러가지 세재 혜택도 있으니 참고하시기 바랍니다.

 

 

 

그렇다면, 분양권 최적의 매도 타이밍은 언제일까?

 

필자는 4개의 분양권을 매수한 경험이 있습니다. 그 당시 들었던 생각이 '이렇게 분양권을 사면 돈을 벌 수 있고, 플러스 입주 후 2년 뒤에는 가격상승으로 인한 추가분까지 더 이득을 챙길 수 있는데, 왜 분양권을 파는거지??' 라는 생각을 한 적이 있습니다. '뭐 개인적인 사정이 있어 팔겠거니~' 하고 깊게 생각하지 않았습니다.

 

4 years later....

 

부동산 하락기인 지금 그 동안 올랐던 프리미엄 가격분을 모두 반납했으며 구입당시 가격까지 내려왔습니다. 아마 구입당시 가격보다 더 마이너스인 투자자분들도 많이 계실것으로 예상합니다...

 

지금 생각해보면, 그 때 분양권을 필자에게 매도한 사람들은 [본인이 소유한 부동산의 몸집을 좀 가볍게 해서 투자금 확보 또는 하락기가 왔을 때 언제든지 투자가 가능한 상태가 되도록 준비하던 시기가 아니었을까?] 라는 생각을 합니다.

부동산 상승기 때는 입주 후 2년이 지나면 가격이 더 올라 챙겨가는 수익금이 더 크지만, 하락기 때는 오히려 분양권은 투자성이 강한 물건이어서 일반 아파트보다 더 심하게 추락하는 경향이 있습니다. 이런 부동산 환경을 감안하여 매도 타이밍을 잡는 것이 중요하다고 생각합니다.

 

 

물론 부동산 시장의 분위기와 관계없이 단순히 분양권 투자를 단타 목적으로 하시는 분들에게는 전혀 상관이 없는 일일 것입니다. (몇천만원 수익을 목적으로 분양권 단타를 하는 것도 필자 스타일은 아니지만 부동산 투자 하나의 방법이라 생각합니다...)

 

※ 필자는 부동산 상승장 때 너무 많은 욕심을 버리고 어느 정도 수익을 취했을 때 매도하는 것이 바람직하다고 생각합니다. 그리고 계속 상승장이 이어질 것이라 생각된다면 Max 입주후 2년까지 가지고 가는 것까지는 괜찮다고 봅니다. (문제는 이런 부동산 사이클 예측이 과연 사람이 할 수 있는 영역일까요?ㅎㅎㅎ)

 

물론 분양권 매수, 매도를 통한 투자를 한다는 전제하에 말씀드리는 것입니다. 실거주 목적의 분양권 매수라면 시점에 상관없이 입주해서 쭉 거주하시면 됩니다. 

 

마지막으로 현 부동산 시장의 분양권 투자 분위기를 공유하면서~ 앞으로 몇년간 지속될 '분양권 투자 매수 타이밍'을 잘 노려서 성투하시길 기원합니다.

 

 

※ 현 부동산 시장의 분양권 투자 분위기 및 현황

https://www.ajunews.com/view/20230124110226820

6년만에 1만건→68건​…지난해 서울 아파트 입주·분양권 거래 '역대 최소' | 아주경제