성남뉴시티 상대원2구역 재개발 진행현황 및 매물 분석

안녕하세요. 텀블러 들고 있는 Eun-dokki입니다.

 

경기 재개발 투자 유망구역 중, 필자가 주목하고 있는 성남뉴시티 상대원2구역 재개발 매물 수익률 분석을 통한 시세파악을 해보겠습니다.

 

 

<성남 원도심 재개발 추진 현황도>

 

현재 성남시 원도심은 10년 뒤 천지개벽할 준비를 하고 있습니다. ①성남뉴시티는 총53,500세대의 엄청난 매머드급 도시로 탄생할 예정인데요, '산성역 포레스티아'를 시작으로 여러 재개발 구역이 순차적으로 완공되고 있는 중입니다. 

 

② 강남&잠실과 판교&분당 사이에 위치하여 접근성(15~25분)이 매우 우수합니다. 서울 유망 재개발 구역과 투자금이 비슷한 이유 중 하나로 꼽을 수 있습니다.

 

③ 판교테크노밸리&성남하이테크밸리(중원구) 등 지속적인 일자리 창출이 가능하여 꾸준히 인구가 유입되고 있습니다. 여러 구역별로 진행속도가 다르지만, 모든 구역들의 사업이 멈추지 않고 계속 진행되고 있습니다. 부동산 하락기를 맞아 프리미엄(P)이 낮은 재개발 입주권들이 속출하고 있어 시세 모니터링을 통한 Chance Get도 좋을 거 같습니다. 

 

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▣ 상대원2구역

• 시공사 : DL이앤씨
• 조합원수 : 2,375명
• 건폐율 : 19%
• 용적률 : 260%
• 규모 : 지하7층 ~ 지상29층, 45개동
• 일반분양/임대 : 2,082세대 / 620세대
• 총 세대수 : 5,090세대
• 추진현황 : 21.12.31 관리처분계획인가 승인 / 22.07.29~23.1.28일 이주기간

 

상대원2구역은 8호선 단대오거리역 도보10~20분 거리이며, 대원초등학교를 중심에 품은 초품아 단지입니다. 가로축 통행도로를 따라 성남중,고등학교& 성일중,고등학교와도 통학거리가 가깝습니다. 현재 재개발 사업속도가 상당히 빠른편임을를 감안하면, 2026년 상반기 입주를 목표로 하고 있습니다.

 

 

▣ 매물 분석 (84타입 / 단위:만원/ 23.01.07)

• 감정가액 : 3억1,630만원
• 프리미엄(P) : 2억370만원
• 매매가(감정평가액 + P) : 5억2,000만원
• 조합원 분양가 : 59타입 4.58억/ 84타입 5.61억
• 이주비 : 1억5,800만원
• 3년 후 입주 시, 예상 시세 : 10억원

 

초기투자금 = 매매가 - 레버리지

                   = 52,000 - 15,800(이주비)

                   = 36,200(실투자금)

 

분담금 = 조합원분양가 - 권리가액

           = 56,100 - 41,230(감정평가액 * 비례율 130%)

           = 14,870

 

총투자금 = 매매가 + 분담금

               = 52,000 + 14,870

               = 조합원분양가 + 프리미엄(매매가 - 감정평가액)

               = 56,100 + 20,370(비례율 100%일때, 매매가+분담금 합이랑 같음)

               = 66,870

 

예상 수익 = 입주 시 예상 가격 - 총투자금

                = 100,000 - 66,870

                = 33,130

 

예상 수익률 = 초기투자금 36,200(만원) 기준 91.5%

                    = 총투자금 66,870(만원) 기준 49.5%

 

총투자금 기준 연수익률 = 수익률 / 투자기간

                                       = 49.5% / 3

                                       = 16.5%

 

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▣ 마무리글

 

곧 착공 단계인데 감정가액 대비 프리미엄이 엄청 Nice~!
조합원수 대비 일반분양 세대수가 많아, 완판 시 사업수익성 Good.

 

불과2년 전만해도 아직 사업진행단계도 관리처분인가 전이었으며 그에 비해 프리미엄(84타입 기준 5~7억)이 상당히 높았던 재개발 구역이었습니다. 

 

부동산 시작 하락기임을 감안하더라도, 위 매물은 재개발 사업진척정도&감정가액 대비 프리미엄을 고려했을 때 상당히 매력적인 물건입니다. 

 

한 가지 주의할 점은 일반분양을 할 때, 적정 분양가로 완판이 되어야한다는 점입니다. 최근 안양시 평촌센텀퍼스트(덕현지구 재개발) 아파트 분양과 같이 처참한 결과가 나온다면, 조합원들이 부담해야 할 무게는 어마무시할 겁니다. 재개발 사업의 수익성은 일반분양이 차지하는 비율이 크기때문에, 어느정도 부동산 시장의 분위기를 예측하고 보수적인 접근이 필수라고 생각합니다.

 

상대원2구역의 지속적인 매물 시세 모니터링을 통해 실거주 목적이신 분들은 매수 추천드립니다.