[재개발 수익률 분석] 광명5구역 재개발 진행현황 및 매물 분석

안녕하세요. 텀블러 들고 있는 Eun-dokki입니다.

 

경기 재개발 투자 유망구역 중, 필자가 주목하고 있는 광명5구역 재개발 매물 수익률 분석을 통한 시세파악을 해보겠습니다.

 

 

<광명뉴타운 구역별 추진현황도>

 

▣ 광명5구역

• 시공사 : GS건설, 현대건설, SK에코플랜트
• 조합원수 : 2,013명
• 건폐율 : 17%
• 용적률 : 281%
• 규모 : 지하4층 ~ 지상37층, 18개동
• 일반분양/임대 : 633세대/ 232세대
• 총 세대수 : 2,878세대
• 추진현황 : 19.10.25 관리처분계획인가 승인 / 22.10.27 조합원 동,호수 추첨완료 및 분양계약 준비중

 

광명5구역은 7호선 광명사거리역과 도보10분 거리이며, 철산재건축 단지와 인접해있고 광명동초가 바로 붙어 있는 초품아 단지입니다. 현재 사업속도를 감안하면, 2026년 상반기 입주를 목표로 하고 있습니다.

 

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▣ 매물 분석 (59타입 117동 13층/ 단위:만원/ 23.01.10)

• 감정가액 : 1억7,270만원
• 프리미엄(P) : 2억4,230만원
• 매매가(감정평가액 + P) : 4억1,500만원
• 조합원 분양가 : 3억8,770만원
• 이주비 : 7,108만원
• 3년 후 입주 시, 예상 시세 : 8억원

 

초기투자금 = 매매가 - 레버리지

                   = 41,500 - 7,108(이주비)

                   = 35,000(실투자금)

 

분담금 = 조합원분양가 - 권리가액

           = 38,770 - 17,270(감정평가액 * 비례율 100%)

           = 21,500

 

총투자금 = 매매가 + 분담금

               = 41,500 + 21,500

               = 조합원분양가 + 프리미엄(매매가 - 감정평가액)

               = 38,770 + 24,230

               = 63,000

 

예상 수익 = 입주 시 예상 가격 - 총투자금

                = 80,000 - 63,000

                = 17,000

 

예상 수익률 = 초기투자금 35,000(만원) 기준 48.6%

                    = 총투자금 63,000(만원) 기준 27%

 

총투자금 기준 연수익률 = 수익률 / 투자기간

                                       = 27% / 3

                                       = 9%

 

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▣ 마무리글

 

총투자금 대비 연수익률(9%) 나쁘지 않은 물건~!
하지만 부동산 시장 하락기로 프리미엄 조~금 더 낮았으면 하는 바람

 

광명5구역은 광명뉴타운 여러 구역중 4번째로 세대수가 많습니다. 2개의 초등학교(광명동초/광명초)를 품고 있는 초품아이며 광명사거리역과도 도보 이용이 가능하여 광명뉴타운 내 입지가 좋은 구역이라 생각합니다.

 

부동산 시작 하락기임을 감안하여, 지속적인 매물 시세 모니터링 필요하며 실거주 목적이신 분들은 장기적으로 괜찮다고 판단됩니다.