7.10 부동산 대책 이후, 복잡하고 헷갈리는 부동산 세금 총정리

안녕하세요. 텀블러 들고 있는 Eun-dokki입니다.

오늘은 너무나 자주 나오는 부동산 대책으로 인해 복잡하고 헷갈리는 부동산 세금 총정리를 해보겠습니다.

이번 정권의 땜질하는 방식의 잦은 부동산 대책발표 때문에 세무사들도 따라가기 힘들 정도의 세법개정이

여러번 진행되고 있는 상황입니다.

 

일반 서민들이 이해하기에는 너무 복잡하고 헷갈리는 상황입니다.

간단하게 취득세, 종부세, 양도세 크게 3가지 관점에 대한 중요포인트 세금 정리만 하겠습니다.

오늘 날짜인 2020.09.20일 기준입니다.....

(조만간 또 더 강한 부동산 대책이 나온다면, 제가 적고 있는 이번 세금정리도 또또또 변경되겠죠..)

 

부동산 세금 총정리 Q&A 형식으로 세금 정리 시작합니다~!!

 

---

 

♣ 부동산 세금 총정리 - 취득세(주택수 계산)

 

Q1. 서울에 아파트 1채를 가지고 있는데, 비조정지역에 2번째 아파트(3억원정도)를 구입하게 된다면, 취득세율은 얼마인가요?

 

A1. 주택가격에 따라서 1~3% 적용입니다.

      ① 1세대 1주택 보유자가 2번째 주택을 취득하는 경우 : 1~3%

      ② 1세대 2주택 보유자가 3번째 주택을 취득하는 경우 : 8%

      ③ 1세대 3주택 보유자가 4번째 주택을 취득하는 경우 : 12%

 

 

Q2. 취득세를 낼 때 공시가격 1억원 이하 주택은 주택 수 산정에서 제외한다는데, 분양권·오피스텔도 마찬가지인가요?

 

A2. 시가표준액 1억원 이하 오피스텔은 주택으로 간주하지 않습니다. 1억원이 넘는 오피스텔은 주거용일 때만 주택 수  에 포함합니다. 분양권은 가격 상관없이 주택 수로 포함합니다. 오피스텔 분양권은 주의해야할 점이, 완공해서 살기 전에는 주거용인지 상업용인지 알 수 없기때문에, 오피스텔 분양권은 주택 수에 포함하지 않습니다.

 

 

Q3. 부부 공동명의로 집을 산다면, 주택수는?

 

A3. 세대 안에서 공동으로 소유하면 한 세대가 1주택을 소유한 것으로 봅니다.

하지만, 같은 세대원이 아닌 사람과 공동으로 집을 소유하면 각각 1주택을 가진 것으로 간주합니다.

 

 

 

 

---

 

♣ 부동산 세금 총정리 - 종합부동산세(종부세)

 

우선 종부세란 과세기준일(매년6월1일) 현재 국내에 소재한 재산세 과세대상인 주택 및 토지를 유형별로 구분하여 인별로 합산한 결과, 그 공시가격 합계액이 각 유형별로 공제금액을 초과하는 경우, 그 초과분에 대하여 과세되는 세금입니다.

 

 

Q4. 부부가 서울 등 조정대상지역에 주택 2채를 각각 50% 지분으로 공동 소유하고 있으면, 종부세 기준 주택 수는?

 

A4. 종부세는 주택 지분이나 부속 토지만 가져도 주택을 가진 것으로 보고 세금을 매깁니다. 부부 모두 조정대상지역 2주택자에 해당합니다.

 

 

Q5. 다주택자가 지금 보유 중인 아파트를 장기매입임대주택으로 등록하면 종부세 합산배제 대상에 들어가나요?

 

A5. 아닙니다. 올해 7월 11일 이후 장기매입임대주택으로 신청한 아파트는 임대사업자 등록 후 10년 이상 임대하더라도 종부세 합산배제를 받지 못합니다.

 

 

Q6. 아파트가 아닌 장기매입임대주택의 임대사업자 등록을 의무기간 충족 전에 자진 말소하면, 그동안 합산배제로 경감받은 종부세를 한꺼번에 추징합니까?

 

A6. 아파트는 추징되지 않지만, 아파트 외 주택은 추징됩니다. 아파트가 아닌 주택은 임대 종료일에 임대사업자 등록이 자동 말소되지 않고 그대로 유지되기 때문입니다.

→ 아파트는 임대 의무기간을 충족하지 않아도 합산배제로 이득을 본 돈에 대해서는 추징하지 않을테니, 얼른얼른 매물을 매도하라는 느낌을 강하게 받는 부분입니다.

 

---

 

♣ 부동산 세금 총정리 - 일시적 1가구 2주택

 

 

Q7. 조정대상지역에서 두 번째 집을 사면 취득세 8%를 적용하는데, 기존 집은 팔고 새로 이사할 용도(실거주)로 두 번째 집을 사도 8% 적용입니까?

 

A7. 아닙니다. 이사하려고 일시적으로 2주택이 된 경우에는 새집은 1~3%의 최저세율을 적용합니다. 다만 기존 주택을 처분 기간 안에 팔지 않고 계속 갖고 있으면 8% 세율과 함께 가산세를 내야합니다. 기존 주택 처분 기간은 조정대상지역이면 1년 이내, 그렇지 않으면 3년 이내입니다.

 

 

Q8. 1주택자가 이사하기 위해 아파트 분양권을 취득할 때, 일시적 2주택을 적용받기 위한 기존 주택 처분 기한은?

 

A8. 분양권은 주택 수엔 포함하지만, 아직 공사 중이라 거주를 못 합니다. 이 때문에 아파트가 준공된 뒤 주택 취득일을 기준으로 3년 안에 기존 주택을 처분하면 일시적 2주택으로 간주합니다. 다만 종전 주택과 새 주택이 모두 조정대상지역에 있으면 1년 안에 기존 집을 팔아야 합니다.

 

 

 

---

 

♣ 부동산 세금 총정리 - 임대사업자, 임대소득세

 

 

Q9. 올해 7월 11일 이후 단기임대주택이나 아파트 장기임대주택을 새롭게 등록하거나, 단기 임대에서 장기임대로 변경하면 세제 혜택을 받을 수 있나?

 

A9. 아닙니다. 올 7월 10일까지는 임대 등록을 신청하거나 변경 신고하면 세제 혜택을 받을 수 있습니다. 하지만 7월 11일 이후 등록하고 신청하면 세제 혜택을 받을 수 없습니다.

 

 

Q10. 주택임대소득세 납부 대상은?

 

A10. 월세 임대수입이 있는 2주택 이상인 자와 전세보증금 등의 합계액이 3억원이 넘는 3주택 이상인 자가 냅니다. 다만, 기준시가 9억원이 넘는 고가 주택이나 해외 주택을 소유한 사람은 월세를 준 경우 1주택자도 세금 내야 합니다. 전용면적 40㎡ 이하이면서 기준시가 2억원 이하인 소형 주택에 전세를 놓은 집이면 내년까지 과세 대상에서 제외됩니다.

 

 

Q11. 집 한 채를 샀는데 아직 결혼하지 않아 집을 세주고, 본인은 부모님 집에 살 경우에도 임대소득세 과세 대상인가?

 

A11. 임대소득 과세를 할 때 판단하는 주택 수는 부부 합산 기준입니다. 부모 등 직계존비속과 동거하더라도 소유 주택 수에 포함하지 않습니다. 본인 주택이 기준시가 9억원을 초과한 고가주택이고 월세를 놓은 집이 아니면 소득세를 내지 않아도 됩니다.

 

 

Q12. 집이 2채이거나 9억원이 넘는 고가 주택 1채를 소유하면서 월세 없이 전세만 준 경우에는 소득세 신고를 해야 하나?

 

A12. 이런 경우에는 월세 임대료 수입이 없기 때문에 소득세 신고 대상이 아닙니다. 전세금은 부부 합산으로 3주택 이상일 때부터 과세 대상입니다.

 

 

 

 

---

 

♣ 부동산 세금 총정리 - 양도소득세(양도세)

 

 

Q13. 내년(2021년) 6월 1일부터 양도세 세율이 오르는데, 1주택자가 2년 안에 집을 팔면 세 부담은?

 

A13. 내년 6월 1일 전에는 1년 미만으로 보유하면 세율이 40%였고, 1년 이상 2년 미만일 때는 기본세율(6~42%)을 적용했습니다. 그러나 법 개정 이후에는 1년 미만일 땐 70%, 1년 이상 2년 미만일 때는 60%를 적용합니다.

 

 

Q14. 1세대 2주택·3주택자가 조정대상지역 내 주택을 내년 6월 1일 전·후에 팔 때 세 부담은?

 

A14. 2주택자를 대상으로 내년 6월 1일 전에는 50%, 이후에는 60% 세율을 적용하고, 3주택자의 경우 같은 기간 세율이 60%에서 70%로 오릅니다.

 

 

Q15. 내년부터 양도세를 계산할 때 분양권도 주택 수에 포함하나?

 

A15. 지금 보유 중인 분양권은 포함하지 않지만, 내년 1월 1일 이후 새로 취득한 분양권은 주택으로 간주합니다. 분양권을 양도세 부담이 커지는 내년 6월 1일 이후 양도하면 조정대상지역·비조정대상지역 상관없이 1년 미만 보유 시 70%, 1년 이상 보유 시 60%의 양도세율을 적용합니다.

 

Q16. 내년 1월 1일부터 1세대 1주택 고가 주택에 적용하는 장기보유특별공제에 거주 기간 요건을 추가했다. 세 부담은?

 

A16. 장기특별공제는 종전에는 주택 보유 기간 1년에 8%씩 공제율을 더해 10년 이상 보유하면 최대 80%로 양도세를 깎아줬습니다. 그러나 앞으로는 보유 기간 연 4%에 거주 기간 연 4%로 구분해 계산하게 됩니다. 10년 이상 거주하지 않고 보유만 하면 공제율 40%가 적용되고, 보유하면서 거주까지 해야 80%까지 적용받을 수 있습니다. 다주택자는 10년 이상 보유하고 거주하더라도 최대 30%의 공제율이 적용됩니다.

 

 

Q17. 올해 2월 11일 개정된 일시적 2주택 비과세 요건에서 ‘새집 취득 후 1년 내 전입’은 새집에 살던 세입자가 계약 갱신한 경우에 어떻게 되나?

 

A17. 새집에 세입자가 거주하고 있다는 사실이 표준 임대차계약서 등 서류로 확인되면 새집을 산 날로부터 2년 안에 전입하면 됩니다. 단, 새집을 산 날 이후 계약 갱신된 임대차 계약 기간은 인정되지 않습니다.

 

 

 

---

 

위의 내용은 2020년 09월20일 기준으로 세금정리가 되었음을 다시 한 번 상기 부탁드립니다.

제가 글을 적으면서도 복잡하다는 생각을 또 하게 됩니다....

부동산 세금 관련해서는 워낙 큰 돈이 왔다갔다하기때문에 꼭 세무사에게 상담을 받을 것을 권유드리는 바입니다.