초보가 속기 쉬운 재개발 프리미엄 계산 방법

안녕하세요. 텀블러 들고 있는 Eun-dokki입니다.

 

초보가 속기 쉬운 재개발 프리미엄 계산 방법에 대해서 알아보겠습니다. 

LOTTO 재개발/ 정현석(잘사는흥부 지음) 책 내용을 필사(筆寫)하였음을 밝힙니다.

 

 

아래 사례는 지인이 직접 겪은 사례이니 같이 살펴보도록 하자.

 

비례율이 120%로 예상되는 구역으로 관리처분계획인가를 준비 중인 사업장이 있다.
당신은 다음 두 물건 중 하나를 사려고 한다. 어느 것을 사겠는가?

 

 

1. 재개발 구역의 두 가지 물건 : 비례율이 120%일 때

 

매매가격은 같다. A중개사가 제시한 물건의 프리미엄은 1억원이고, B중개사가 제시한 물건의 프리미엄은 4,000만원이다. 매매가격은 같지만, B중개사가 제시한 물건이 권리가액도 높고 프리미엄도 싸서 훨씬 좋아 보인다. 

 

그런데 가만히 들여다보면 두 개는 같은 물건이다. 

A중개사가 제시한 물건은 감정가가 3억원이고 예상 비례율이 120%이므로 권리가액(감정가*비례율)은 3억6000만원이 된다. 프리미엄을 감정가 기준으로 보느냐, 권리가액 기준으로 보느냐에 따라 차이가 나는 것처럼 보일 뿐이다.

 

이 사례는 B중개사가 고객을 현혹하려고 말장난을  친 것이다. 프리미엄은 권리가액을 기준으로 계산할 수 없다. 비례율은 예상이기 때문이다. 만약 계획했던 일반 분양가보다 더 낮은 금액에 일반 분양을 해서 비례율이 100% 낮아졌다고 가정해 보자. 그러면 아래와 같이 바뀐다.

 

2. 재개발 구역의 두 가지 물건 : 비례율이 100%일 때

 

애초에 프리미엄을 4000만원 주고 샀는데, 비례율이 달라져서 1억원으로 바뀌게 되는 것이다. 관리처분계획인가 전후의 사업장에서 부동산을 사게 되면, 매매 계약서에 감정가와 프리미엄을 분리해서 기재한다. 권리가액에 프리미엄을 기지하여 계약서를 작성하는 일은 없다.

 

내가 혹시나 해서 B중개사에게 물어보니 감정가와 프리미엄을 구분하지 않고 매매가격 4억원으로 기재하여 계약을 진행할 것이라고 대답했다. B중개사는 본인의 마케팅 방법이라고 항변할 수 있겠지만, 나는 이러한 경우는 고객을 기만하는 행위라고 생각한다. 비례율이 100%보다 높은 사업장에서는 이런 꼼수가 등장할 수 있으니 독자들은 주의하길 바란다. 최악의 경우 같은 물건을 더 비싸게 살 수도 있기 때문이다.