[재개발 수익률 분석] 감정평가 전 수익률 분석하기_1

안녕하세요. 텀블러 들고 있는 Eun-dokki입니다.

재개발 초기투자는 종전자산평가가 진행되기 전의 투자이므로 감정평가액을 추정해서 수익률을 분석해야 합니다. 

 

 

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▣ 단독주택 수익률

 

◎ 매물 정보

• 재개발구역 : 서울 A재개발구역
• 진행단계 : 조합설립인가 후 ~ 사업시행인가 전(종전자산평가 전)
• 매물종류 : 단독주택
• 매매가 9억원
• 보증금 : 1억원/ 월세 80만원
• 대출승계 : 2억원
• 대지면적 50평
• 연면적 70평
• 연식 : 1990년식

 

이 매물의 추정 감정평가액, 추정 프리미엄, 예상 분담금, 초기투자금, 총투자금, 입주 시 예상 가격, 예상 수익 등은 어떻게 구할까???

 

재개발 초기투자라면 감정평가액을 추정할 수 있는 정보가 필요합니다. 따라서 이 부분은 직접 조사해야 하며, 다음의 '기타 정보'를 추가로 조사해야 한다는 점 참고하시기 바랍니다.

 

 

◎ 기타 정보

• 공시지가 : 평당 1,000만원
• 인근 공시가격 비율 : 120%
• 84㎡ 조분가 : 7억원
• 예상 비례율 : 100%
• 입주까지 남은 기간 : 6년
• 인근 2년 차 신축아파트 시세 : 13억원

 

이 매물은 단독주택이므로 토지의 감정평가액과 건물의 감정평가액을 따로 계산해서 합산하는 방식으로 추정 감정평가액과 추정 프리미엄을 구해야 합니다.

 

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▣ 단독주택의 추정 감정평가액과 추정 프리미엄 계산하기

 

추정 감정평가액 = 토지 감정평가액 + 건물 감정평가액

           

추정 토지 감정평가액 = 토지면적 * 표준지 공시지가 * 인근 공시가격 비율

                                   = 50평 * 1,000만원 * 120% 

                                   = 6억원

 

추정 건물 감정평가액 = 연면적 * 연식별 예상 평당 가격

                                   = 70평 * 100만원 (30년 경과 시 100만원 적용)

                                   = 7,000만원

 

추정 감정평가액 = 토지 감정평가액 + 건물 감정평가액

                           = 6억원 + 7,000만원

                           = 6억 7,000만원

 

추정 프리미엄 = 매매가 - 권리가액

                        = 9억원 - 6억 7,000만원

                        = 2억 3,000만원

 

 

▣ 84㎡를 배정받을 경우의 수익률

 

예상 분담금 = 조합원분양가 - 권리가액

                   = 7억원 - 6억 7,000만원

                   = 3,000만원

 

초기투자금 = 매매가 - 레버리지

                   = 9억원 - 1억원(임대보증금) - 2억원(대출승계)

                   = 6억원

 

총투자금 = 매매가 + 분담금

               = 9억원 + 3,000만원

               = 조합원분양가 + 프리미엄(매매가 - 감정평가액)

               = 7억원 + 2억 3,000만원

               = 9억 3,000만원

 

 

A재개발구역은 입주할 때까지 6년 남았고, 비교 대상인 인근의  신축 아파트는 지은 지 2년이 됐으므로 연식 차이가 8년이다. 세대수나 지할철역과의 거리, 브랜드 인지도 등은 같다고 가정하고 전국 아파트값 평균 상승률인 2.5%를 반영하여 계산합니다.

 

입주 시 예상 가겨 = 인근 신축 아파트 * (연식 차이 * 2.5%)

                             = 13억원 * 120% (8 * 2.5%)

                             = 15억 6,000만원

 

예상 수익 = 입주 시 예상 가격 - 총투자금

                = 15억 6,000만원 - 9억 3,000만원

                = 6억 3,000만원

 

초기투자금 기준 수익률 = 예상 수익 / 초기투자금 * 100

                                       = 6억 3,000만원 / 6억원 *100

                                       = 105%

 

총투자금 기준 수익률 = 예상 수익 / 총투자금 * 100

                                       = 6억 3,000만원 / 9억 3,000만원 *100

                                       = 67.7%

 

총투자금 기준 연수익률 = 수익률 / 투자기간

                                       = 67.7% / 6

                                       = 11.3%

 

 

☞ 정리하면 A단독주택에 투자했을 때 예상되는 수익은 6억 3,000만원입니다. 초기투자금 6억원을 기준으로 한 수익률은 105%, 총투자금을 기준으로 한 수익률은 67.7%로 볼 수 있으며, 연수익률은 11.3% 입니다.

 

이상 끝.

 

재개발 모르면 부자될 수 없다(최진성 지음) 책 내용을 참고 및 필사(筆寫)하였음을 밝힙니다