[재개발 수익률 분석] 갈현1구역(북한산시그니처캐슬) 재개발 진행현황 및 매물 분석

안녕하세요. 텀블러 들고 있는 Eun-dokki입니다.

서울 재개발 투자 유망구역 중, 필자가 주목하고 있는 갈현1구역 재개발 매물 수익률 분석을 통한 시세파악을 해보겠습니다.

 

 

 

 

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▣ 갈현 1구역

• 시공사 : 롯데건설
• 조합원수 : 2,678명
• 건폐율 : 32.59%
• 용적률 : 230%
• 규모 : 지하6층 ~ 지상22층 (32개동)
• 일반분양/임대 : 818세대/ 620세대
• 총 세대수 : 4,116세대
• 추진현황 : 22.05.06 관리처분인가 승인

 

갈현1구역은 고급화 단지인 북한산시그니처캐슬로 준공 될 예정이며, 총 4개의 블록이 각자 다른 테마를 가진 단지로 구성될 예정입니다.

→ 1블록(1,371세대) : 대형평수 위주의 랜드마크 단지
→ 2블록(1,998세대) : 임대 및 일반단지 혼합형의 스트리트형 단지
→ 3블록+4블록(435세대+505세대) : 테라스하우스가 포함된 일반단지형

 

 

 

 

 

▣ 매물 분석 (59타입 신청/ 단위:만원/ 22.05.31)

• 권리가액 : 7,800
• 프리미엄(P) : 46,200
• 매매가(감정평가액 + P) : 54,000
• 조합원 분양가 : 48,200
• 전세금 : 5,000
• 5년 후 입주 시, 예상 시세 : 120,000

 

초기투자금 = 매매가 - 레버리지

                   = 54,000 - 5,000

                   = 49,000(실투자금)

 

분담금 = 조합원분양가 - 권리가액

           = 48,200 - 7,800(감정평가액 * 비례율 100%)

           = 40,400

 

총투자금 = 매매가 + 분담금

               = 54,000 + 40,400

               = 조합원분양가 + 프리미엄(매매가 - 감정평가액)

               = 48,200 + 46,200

               = 94,400

 

예상 수익 = 입주 시 예상 가격 - 총투자금

                = 120,000 - 94,400

                = 25,600

 

예상 수익률 = 초기투자금 49,000(만원) 기준 52.2%

                    = 총투자금 94,400(만원) 기준 27.1%

 

총투자금 기준 연수익률 = 수익률 / 투자기간

                                       = 27.1% / 5

                                       = 5.42%

 

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마무리 글...

도보 10분 거리에 연신내역(3&6호선 더블)이 있으며 GTX-A 개통예정입니다. 그리고 3호선 1정거장 옆인 독바위역은 신분당선 북부연장이 추진될 계획입니다. 두 개 노선 서울 강남 접근성이 획기적으로 개선되는 노선으로 향후 시세차익에 큰 역할을 하리라 판단됩니다. 관리처분인가 승인 상황으로 리스크 측면에서 안정적이며 초기투자금 또한 적절한 매물이라 판단됩니다.