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안녕하세요. 텀블러 들고 있는 Eun-dokki입니다.
감정평가 전 재개발구역 내의 '빌라' 매물의 수익률 분석하는 방법에 대해서 알아보겠습니다.
아래 링크는 감정평가 전 단독주택 매물의 수익률 분석하는 방법이오니 참고하시기 바랍니다~!
2022.06.26 - [부동산 여행기] - [재개발 수익률 분석] 감정평가 전 수익률 분석하기_1
[재개발 수익률 분석] 감정평가 전 수익률 분석하기_1
안녕하세요. 텀블러 들고 있는 Eun-dokki입니다. 재개발 초기투자는 종전자산평가가 진행되기 전의 투자이므로 감정평가액을 추정해서 수익률을 분석해야 합니다. ▣ 단독주택 수익률 ◎ 매물 정
eun-dokki.tistory.com
▣ 빌라 매물 정보
◎ 매물 정보
- 재개발구역 : 서울 B재개발구역
- 진행단계 : 사업시행인가 신청 후 기다리는 단계(종전자산평가 전)
- 매물종류 : 빌라
- 매매가 4억원
- 보증금 : 전세 8,000만원
- 공동주택 공시가격 : 1억원
단독주택과는 달리 인근 지역의 실거래 가격을 조사해야 합니다. 그런 다음 '공시가격 비율'을 이용해서 추정 감정평가액과 추정 프리미엄을 계산합니다.
◎ 기타 정보
- 인근 공시가격 비율 : 150%
- 59㎡ 조분가 : 4억 5,000만원
- 84㎡ 조분가 : 6억원
- 예상 비례율 : 100%
- 입주까지 남은 기간 : 5년
- 인근 1년 차 신축아파트 시세 : 59㎡ 8.5억/ 84㎡ 11.5억
▣ 단독주택의 추정 감정평가액과 추정 프리미엄 계산하기
추정 감정평가액 = 공동주택 공시가격 * 인근 지역 공동주택 가격 비율
= 1억원 * 150%
= 1억 5,000만원
추정 프리미엄 = 매매가 - 감정평가액
= 4억원 - 1억 5,000만원
= 2억 5,000만원
종전자산평가를 하지 않은 구역은 조합원분양을 하지 않았으므로 이 매물을 구입하면 몇 평을 배정받을지 알 수 없다. 물론 평형 배정은 권리가액 순서로 하므로, 어느 정도 예상이 가능하지만 아직 확실하지 않은 단계다.
▣ 59㎡를 배정받을 경우의 수익률
예상 분담금 = 조합원분양가 - 권리가액
= 4억 5,000만원 - 1억 5,000만원
= 3억원
초기투자금 = 매매가 - 레버리지
= 4억원 - 8,000만원
= 3억 2,000만원
총투자금 = 매매가 + 분담금
= 4억원 + 3억원
= 조합원분양가 + 프리미엄(매매가 - 감정평가액)
= 4억 5,000만원 + 2억 5,000만원
= 7억원
입주 시 예상 가격 = 인근 신축 아파트 * (연식 차이 * 3%)
= 8.5억원 * 118% (6 * 3%)
= 10억 300만원(편의상 10억으로 계산)
예상 수익 = 입주 시 예상 가격 - 총투자금
= 10억원 - 7억원
= 3억원
초기투자금 기준 수익률 = 예상 수익 / 초기투자금 * 100
= 3억원 / 3억 2,000만원 *100
= 93.8%
총투자금 기준 수익률 = 예상 수익 / 총투자금 * 100
= 3억원 / 7억원 *100
= 42.9%
총투자금 기준 연수익률 = 수익률 / 투자기간
= 42.9% / 5
= 8.6%
▣ 84㎡를 배정받을 경우의 수익률
예상 분담금 = 조합원분양가 - 권리가액
= 6억원 - 1억 5,000만원
= 4.5억원
초기투자금 = 매매가 - 레버리지
= 4억원 - 8,000만원
= 3억 2,000만원
총투자금 = 매매가 + 분담금
= 4억원 + 4.5억원
= 조합원분양가 + 프리미엄(매매가 - 감정평가액)
= 6억원 + 2억 5,000만원
= 8.5억원
입주 시 예상 가격 = 인근 신축 아파트 * (연식 차이 * 3%)
= 11.5억원 * 118% (6 * 3%)
= 13억 5,700만원(편의상 13.5억원으로 계산)
예상 수익 = 입주 시 예상 가격 - 총투자금
= 13.5억원 - 8.5억원
= 5억원
초기투자금 기준 수익률 = 예상 수익 / 초기투자금 * 100
= 5억원 / 3억 2,000만원 *100
= 156.3%
총투자금 기준 수익률 = 예상 수익 / 총투자금 * 100
= 5억원 / 8.5억원 *100
= 58.8%
총투자금 기준 연수익률 = 수익률 / 투자기간
= 58.8% / 5
= 11.8%
b빌라를 구입하고 조합원 분양을 할 때, 평형을 선택할 수 있다면 어떤 평형을 신청해야 할까?
구분 59㎡ 신청할 경우 84㎡ 신청할 경우 예상 분담금 3억원 4억 5,000만원 초기투자금 3억 2,000만원 3억 2,000만원 총투자금 7억원 8억 5,000만원 예상 수익 3억원 5억원 초기투자금 기준 수익률 93.8% 156.3% 총투자금 기준 수익률 42.9% 58.8% 총투자금 기준 연수익률 8.6% 11.8% → 84㎡ 신청하는 것이 예상 수익이나 수익률이 높습니다. 단, 착공하는 시기부터 납부해야 할 분담금은 59㎡ 신청할 때보다 1억 5,000만원이 더 많습니다.
초기투자금뿐만 아니라 분담금을 납부해야 할 시기나 금액 등에 대해 자금계획을 꼼꼼히 세워서 본인에게 맞는 평형을 선택하는 것이 중요합니다.
이상 끝.
재개발 모르면 부자될 수 없다(최진성 지음) 책 내용을 참고 및 필사(筆寫)하였음을 밝힙니다
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