[재개발 수익률 분석] 상계2구역 재개발 진행현황 및 매물 분석

안녕하세요. 텀블러 들고 있는 Eun-dokki입니다.

서울 재개발 투자 유망구역 중, 필자가 주목하고 있는 상계2구역 재개발 매물 수익률 분석을 통한 시세파악을 해보겠습니다.

 

 

 

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▣ 상계2구역

• 시공사 : 대우+동부건설
• 조합원수 : 1,442명
• 건폐율 : 27%
• 용적률 : 244%
• 규모 : 지하8층~지상25층/ 총 22개동
• 일반분양/임대 : 1685세대/ 515세대
• 총 세대수 : 2,200세대
• 추진현황 : 21.09.01 사업시행인가 승인/ 23년 하반기 관리처분인가 예상

 

→ 현재 조합원 분양신청 접수 진행(22.06.07~22.08.05) 중인 단계로 23년 상반기 관리처분 총회가 예정되어 있어, 23년 하반기에는 관리처분인가 승인이 가능해보여 빠른 사업속도를 보이고 있습니다. 25년 착공을 시작으로 27~28년 즈음에 완공을 목표로 하고 있습니다. 서울의 진입 관문인 노원구의 뉴타운 구역중 가장 입지가 좋은 구역이라 판단됩니다.(사업속도 및 리스크 측면 고려했을 경우) 

 

 

▣ 입지분석

 

 

• 노원구 첫 대단지 신축아파트
• 창동역(지하철 8분) GTX-C 정차역 및 개발 호재
• 상계역(지하철 3분) 동북선경전철 개발 호재
• 지하철 4호선 급행화 사업(당고개~남태령 환승역만 정차)
• 중계동 학원가 이용 가능한 바운더리

 

 

 

▣ 빌라 매물 분석 (59타입 신청/ 단위:만원/ 22.06.30)

• 감정평가액 : 18,800
• 프리미엄(P) : 26,200
• 매매가(감정평가액 + P) : 45,000
• 조합원 분양가 : 55,000
• 전세금 : 18,500
• 5년 후 입주 시, 예상 시세 : 10억1,500만원(노원센트럴푸르지오/ 21.12.28 실거래가)

 

초기투자금 = 매매가 - 레버리지

                   = 45,000 - 18,500

                   = 26,500(실투자금)

 

분담금 = 조합원분양가 - 권리가액

           = 55,000 - 18,800(감정평가액 * 비례율 100%)

           = 36,200

 

총투자금 = 매매가 + 분담금

               = 45,000 + 36,200

               = 조합원분양가 + 프리미엄(매매가 - 감정평가액)

               = 55,000 + 26,200

               = 81,200

 

예상 수익 = 입주 시 예상 가격 - 총투자금

                = 102,000 - 81,200

                = 20,800

 

예상 수익률 = 초기투자금 26,500(만원) 기준 78.4%

                    = 총투자금 81,200(만원) 기준 25.6%

 

총투자금 기준 연수익률 = 수익률 / 투자기간

                                       = 25.6% / 5

                                       = 5.12%

 

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마무리 글...

서울 여러 재개발 구역중에서 안전한 사업성이 확보되었으며, 상대적으로 적은 초기투자금으로 투자할 수 있는 장점이 있는 곳이라 생각됩니다. 단기적인 투자가 아닌 장기적인 접근으로 투자 및 실거주 생각있으신 분들에게는 괜찮은 선택이 되리라 판단됩니다.