[재개발 수익률 분석] 정릉골 재개발(르테라스757) 진행현황 및 매물 분석

안녕하세요. 텀블러 들고 있는 Eun-dokki입니다.

서울 재개발 구역 중 사업시행인가가 완료된 정릉골 재개발 매물 수익률 분석을 통한 시세파악을 해보겠습니다.

 

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▣ 정릉골 재개발

• 시공사 : 포스코건설
• 조합원수 : 649명
• 건폐율 : 36%
• 용적률 : 97%
• 규모 : 지하2층 ~ 지상4층, 81개동
• 일반분양/임대 : 762세대/ 0세대
• 총 세대수 : 1,411세대
• 추진현황 : 21.12.29 사업시행인가 승인/ 22.06.18 시공사 선정

 

정릉골 재개발은 인서울 최대 규모 럭셔리 타운하우스 '르테라스757'로 준공될 예정이며, 임대세대가 0세대이며 조합원 비율이 전체새대의 46%(조합원 649세대, 일반분양 762세대)로 사업성이 우수한 재개발 구역입니다.

 

전세대를 테라스하우스로 짓고 북한산, 정릉천 등 자연 조망이 가능하도록 설계하였으며, 리조트 스타일의 인피니티 풀, 히노끼탕, 컨시어지 로비 등 다양한 형태의 커뮤니티 시설도 제공할 예정입니다.

 

현재 사업속도를 감안하면, 2023년 관리처분인가/ 2024년 착공 및 일반분양/ 2026년 입주를 목표로 하고 있습니다.

 

# 입지 및 개발호재

1. 84㎡이상 세대수가 총 972세대로 조합원 전원(649명)은 최소 84㎡이상의 평형을 배정받을 수 있다.
2. 북한산보국문역(경전철 우이신설선) 역세권 
3. 북한산국립공원, 정릉천 등 주변 자연친화적 환경

 

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▣ 매물 분석 (무허가주택/ 단위:만원/ 22.06.19)

• 감정가액 : 1,000만원
• 프리미엄(P) : 5억9,000만원
• 매매가(감정평가액 + P) : 6억원
• 조합원 분양가 : 6억 2,000만원
• 5년 후 입주 시, 예상 시세 : 14억원(84㎡)

 

초기투자금 = 매매가 - 레버리지

                   = 60,000 - 0

                   = 60,000(실투자금)

 

분담금 = 조합원분양가 - 권리가액

           = 62,000 - 1,000(감정평가액 * 비례율 100%)

           = 61,000

 

총투자금 = 매매가 + 분담금

               = 60,000 + 61,000

               = 조합원분양가 + 프리미엄(매매가 - 감정평가액)

               = 62,000 + 59,000

               = 121,000

 

예상 수익 = 입주 시 예상 가격 - 총투자금

                = 140,000 - 121,000

                = 19,000

 

예상 수익률 = 초기투자금 60,000(만원) 기준 32%

                    = 총투자금121,000(만원) 기준 15.7%

 

총투자금 기준 연수익률 = 수익률 / 투자기간

                                       = 15.7% / 5

                                       = 3.14%

 

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마무리 글...

조합원 전세대 모두 84㎡ 이상 배정받을 수 있다는 최고의 장점과 무허가 건축물이라 초기투자금이 적게 드나 분담금이 많다는 단점이 공존하는 매물인 거 같습니다.

향후 시세추이를 통해 시간이 경과했는데도 프리미엄이 현재보다 더 낮아진다면 고민해 볼 필요가 있는 물건이라 판단됩니다.