[재개발 수익률 분석] 광명11구역 재개발 진행현황 및 매물 분석

안녕하세요. 텀블러 들고 있는 Eun-dokki입니다.

경기 재개발 투자 유망구역 중, 필자가 주목하고 있는 광명11구역 재개발 매물 수익률 분석을 통한 시세파악을 해보겠습니다.

 

 

 

 

 

기본적인 광명뉴타운 재개발 구역의 입지설명은 아래 포스팅으로 대체하겠습니다.

 

2020.09.08 - [부동산 여행기] - [재개발분석] 광명뉴타운 재개발 구역별 추진현황 및 시세정리

[재개발분석] 광명뉴타운 재개발 구역별 추진현황 및 시세정리

 

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▣ 광명11구역

• 시공사 : 현대건설, 현대산업개발
• 조합원수 : 3,269명
• 건폐율 : 14%
• 용적률 : 270%
• 규모 : 지하4층 ~ 지상42층, 25개동
• 일반분양/임대 : 785세대/ 241세대
• 총 세대수 : 4,291세대
• 추진현황 : 21.09.13 관리처분계획인가 승인 / 이주 준비중

 

광명11구역은 7호선 광명사거리역과 역세권이며, 광명뉴타운 중 가장 많은 세대수를 보유한 대장구역입니다. 

현재 사업속도를 감안하면, 2026년 입주를 목표로 하고 있습니다.

 

# 입지 및 개발호재

1. 총 25,767세대의 서울 초인접 대규모 뉴타운
2. 11개 모든 구역이 사업 리스크 없이 빠른 속도로 진행중
3. 여의도/ 고속터미널/ 종각 등 지하철 40분거리, 직주근접 우수
4. 광명뉴타운 11개 구역중 입지가 가장 우수한 대장 구역

 

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▣ 매물 분석 (59타입 신청/ 단위:만원/ 22.08.01)

• 감정가액 : 1억4,500만원
• 프리미엄(P) : 4억5,000만원
• 매매가(감정평가액 + P) : 5억9,500만원
• 조합원 분양가 : 4.4억원
• 전세금 : 2억원
• 5년 후 입주 시, 예상 시세 : 11억원

 

초기투자금 = 매매가 - 레버리지

                   = 59,500 - 20,000

                   = 39,500(실투자금)

 

분담금 = 조합원분양가 - 권리가액

           = 44,000 - 14,500(감정평가액 * 비례율 100%)

           = 29,500

 

총투자금 = 매매가 + 분담금

               = 59,500 + 29,500

               = 조합원분양가 + 프리미엄(매매가 - 감정평가액)

               = 44,000 + 45,000

               = 89,000

 

예상 수익 = 입주 시 예상 가격 - 총투자금

                = 110,000 - 89,000

                = 21,000

 

예상 수익률 = 초기투자금 39,500(만원) 기준 53.1%

                    = 총투자금 89,000(만원) 기준 23.6%

 

총투자금 기준 연수익률 = 수익률 / 투자기간

                                       = 23.6% / 5

                                       = 4.72%

 

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마무리 글...

관리처분계획인가 완료 후, 이주 준비중인 구역으로써 사업 리스크가 많이 해소된 재개발 물건이라 판단됩니다. 
광명뉴타운의 대장구역으로 입주시기가 어느 정도 확보된 시점에 나쁘지 않은 초기투자금으로 투자할 수 있는 물건으로, 현 부동산 시장의 분위기가 좋지 않아 입주 시 일반분양 가격을 높게 책정하기 쉽지 않은 점이 아쉬우나 장기적인 관점으로 접근한다면 좋은 물건이라 생각합니다.

 

2022.06.21 - [부동산 여행기] - [재개발 수익률 분석] 광명뉴타운 12구역 진행현황 및 매물 분석

[재개발 수익률 분석] 광명뉴타운 12구역 진행현황 및 매물 분석