[재개발 수익률 분석] 대장 광명11구역 재개발 규제지역 해제로 관처이후 입주권 전매가능

안녕하세요. 텀블러 들고 있는 Eun-dokki입니다.

 

경기 재개발 투자 유망구역 중, 필자가 주목하고 있는 광명11구역 재개발 매물 수익률 분석을 통한 시세파악을 해보겠습니다. 개인적으로 광명뉴타운은 11구역, 12구역이 입지가 가장 우수하여 타구역 대비 실거주 및 투자성이 좋다고 생각합니다.

 

 

 

 

부동산 하락기 초반부인만큼 일반 아파트에 비해서 재개발 매물들은 더 큰 폭으로 하락중이며(재개발 물건들은 실거주가 사실상 어려우며 대부분 투자성 물건들이 많기 때문), 급매물들이 주기적으로 나오고 있는 상황이며 이전 광명11구역 매물 74타입(23.01.06일자)과의 시세차이를 비교해서 수익률 분석해보겠습니다.

 

 

 

2023.01.06 - [부동산 여행기] - [재개발 수익률 분석] 광명11구역 재개발 진행현황 및 매물 분석②

[재개발 수익률 분석] 광명11구역 재개발 진행현황 및 매물 분석②

 

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<광명뉴타운 구역별 추진현황도>

 

▣ 광명11구역

• 시공사 : 현대건설, 현대산업개발
• 조합원수 : 3,269명
• 건폐율 : 14%
• 용적률 : 270%
• 규모 : 지하4층 ~ 지상42층, 25개동
• 일반분양/임대 : 785세대/ 241세대
• 총 세대수 : 4,291세대
• 추진현황 : 21.09.13 관리처분계획인가 승인 / 이주중 (이주기간 : 23.01.12~23.07.12 6개월간)

 

광명11구역은 7호선 광명사거리역과 역세권이며, 광명뉴타운 중 가장 많은 세대수를 보유한 대장구역입니다. 

현재 사업속도를 감안하면, 2027년 상반기 입주를 목표로 하고 있습니다.

 

# 광명뉴타운 입지 및 개발호재

1. 총 25,767세대의 서울 초인접 대규모 매머드급 뉴타운
2. 11개 모든 구역이 사업 리스크 없이 빠른 속도로 진행중
3. 여의도/ 고속터미널/ 종각 등 지하철 40분거리, 직주근접 우수
4. 광명뉴타운 11개 구역중, 광명11구역은 입지가 가장 우수한 광명뉴타운 대장 구역

 

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▣ 매물 분석 ( 11-2구역 84C타입 / 단위:만원/ 23.01.16)

• 감정가액 : 1억1,600만원
• 프리미엄(P) : 3억2,000만원
• 매매가(감정평가액 + P) : 4억3,600만원
• 조합원 분양가 : 4.2억(59타입) / 5.5억(84타입)
• 이주비 : 8,600만원
• 4년 후 입주 시, 예상 시세 : 11억원

 

초기투자금 = 매매가 - 레버리지

                   = 43,600 - 8,600

                   = 35,000(실투자금)

 

분담금 = 조합원분양가 - 권리가액

           = 55,000 - 11,600(감정평가액 * 비례율 100%)

           = 43,400

 

총투자금 = 매매가 + 분담금

               = 43,600 + 43,400

               = 조합원분양가 + 프리미엄(매매가 - 감정평가액)

               = 55,000 + 32,000

               = 87,000

 

예상 수익 = 입주 시 예상 가격 - 총투자금

                = 110,000 - 87,000

                = 23,000

 

예상 수익률 = 초기투자금 35,000(만원) 기준 65.7%

                    = 총투자금 87,000(만원) 기준 26.4%

 

총투자금 기준 연수익률 = 수익률 / 투자기간

                                       = 26.4% / 4

                                       = 6.60%

 

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▣ 마무리글

 

광명뉴타운 최고 입지 & 사업리스크 낮으며(現 이주중 단계),
84타입 총투자금 8.7억 매물은 상당히 매력적이다~!!!

 

① 광명11구역 74타입 매물(23.01.05 매물) 총투자금 기준 연수익률이 6.35%

② 광명11구역 84타입 매물(23.01.16 매물) 총투자금 기준 연수익률이 6.60%

 

우수 : 이전 74타입 매물보다 총투자 금액이 적어 연수익률이 높다. (4년후 예상시세를 11억원으로 동일하게 책정한 점을 감안하면 수익률 비교자체가 의미 없을 정도로 우수함)

 

아쉽 : 11-2구역이라는 점이 아쉽다, 같은 광명11구역이지만 11-1구역과는 입지측면에서 분명한 차이가 존재한다.

 

현 부동산 시장의 분위기가 좋지 않아 입주 시 일반분양 가격을 높게 책정하기 쉽지 않은 점이 아쉬우나 장기적인 관점에서실거주 목적이라면 매수하기 좋은 타이밍이라고 생각합니다.

 

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※ 광명뉴타운 입지분석 포스팅 참조

2020.09.08 - [부동산 여행기] - [재개발분석] 광명뉴타운 재개발 구역별 추진현황 및 시세정리

[재개발분석] 광명뉴타운 재개발 구역별 추진현황 및 시세정리