보상마진 계산 방법, 순서에 대해서 알아보자(feat. 보상마진 6개 구성요소)

안녕하세요. 텀블러 들고 있는 Eun-dokki입니다.

 

재개발 투자를 결정할 때 핵심 요소인 보상마진을 계산하는 방법과 순서에 대해서 알아보겠습니다. 

 

LOTTO 재개발/ 정현석(잘사는흥부 지음) 책 내용을 필사(筆寫)하였음을 밝힙니다.

 

 

▣ 보상마진 계산 방법 & 순서

(A아파트 = 비교 대상 아파트, 가격 5억원 / B아파트 = 구역 안의 빌라가 재개발 된 아파트)

1. 기본마진 : 2억원

B아파트 구입비용 : 3억원(빌라 매입 가격 2억원 + 입주 시 추가 납부 비용 1억원)
빌라 매입 시점 B아파트가 완성되었다고 가정했을 때 시세는 5억원
→ 완공시 예상시세 5억원 - 구입비용 3억원 = 2억원

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2. 입지마진 : 5000만원

입지적인 우위 또는 열위 요소를 반영하여 계산한 것으로 B아파트가 A아파트보다 10% 비싸다고 가정.
→ 입지를 감안한 B아파트 시세 : 5억 5000만원 [5억원+5000만원(입지마진)]

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3. 연식마진 : 7500만원

A아파트는 지어진 지 5년, B아파트 완공 시점을 5년 뒤로 가정하면 두 아파트 연식 차이는 10년으로 가정.
연간 물가 상승률보다 낮은 1.5% 적용시, 5억원 * 10년 * 1.5% = 7500만원
→ 연식을 감안한 B아파트 시세 : 6억 2500만원 [5억원+5000만원(입지마진)+7500만원(연식마진)]

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4. 세대수마진 : 5000만원

A아파트는 500세대, B아파트는 2000세대로 가정, 세대수가 많으면 관리비도 저렴하며 단지내 커뮤니티 환경도 우수하다.
→ 세대수를 감안한 B아파트 시세 : 6억 7500만원 [5억원+5000만원(입지마진)+7500만원(연식마진)+5000만원(세대수마진)]

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5. 브랜드마진 : 5000만원

아파트의 브랜드도 가격 형성에 중요한 요소로 3군 브랜드냐 1군 브랜드냐에 따라 선호도가 달라진다. 
→ 브랜드를 감안한 B아파트 시세 : 7억 2500만원 [5억원+5000만원(입지마진)+7500만원(연식마진)+5000만원(세대수마진)+5000만원(브랜드마진)]

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6. 기타마진 : 5000만원

건폐율, 용적률, 지역난방 공급여부 등 여러가지 기타요소가 우위여서 B아파트가 A아파트보다 10% 비싸다고 가정.
→ 기타 요소를 감안한 B아파트 시세 : 7억 7500만원 [5억원+5000만원(입지마진)+7500만원(연식마진)+5000만원(세대수마진)+5000만원(브랜드마진)+5000만원(기타마진)]

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보상마진 합계 : 4억 7500만원
(5년 뒤, A아파트의 가격 변화가 없다고 가정)

재개발 구역 내 빌라 매입 시점에 B아파트가 완공이 되었다고 가정한다면, 그 시세는 7억 7500만원으로 예상할 수 있음.

5년 뒤 B아파트의 시세 7억 7500만원 - 빌라 매입 가격 2억원 - 입주 시 추가 비용 1억원 = 4억 7500만원
→ 흥부가 빌라를 2억원에 매입하는 지금 4억 7500만원의 보상마진을 확보하고 투자를 하는 것이다. 

부동산 시장이 상승기라 5년 뒤 A아파트 가격이 5억원에서 7억원으로 2억원이 올랐다고 가정해 보자. 그렇다면 흥부의 기본마진은 2억원에서 4억원으로 높아지고, 이로 인한 보상마진 또한 4억 7500만원에서 6억 7500만원으로 상승하게 될 것이다. 이것이 바로 재개발 투자만이 가지는 절대적인 매력이다.

그러나, 부동산 시장이 하락기인 반대의 상황도 항상 염두해 두고 투자해야만 한다. 
5년 뒤, A아파트 가격이 5억원에서 3억원으로 떨어진다면 기본마진은 0원(완공시 예상시세 3억원 - 구입비용 3억원 = 0원)이다. 보상마진 또한 4억 7500만원에서 2억 7500만원으로 하락하게 될 것이다.