부동산 상승기 / 하락기, 시장 참여자들의 특징

안녕하세요. 텀블러 들고 있는 Eun-dokki입니다.

 

부동산 가격 흐름에 따른 시장 참여자들의 특징에 대해서 알아보겠습니다. 

 

LOTTO 재개발/ 정현석(잘사는흥부 지음) 책 내용을 필사(筆寫)하였음을 밝힙니다.

 

 

 

 

보통 아파트 매매시장은 상승기나 하락기나 투자자들과 실수요자들이 공존한다. 

 

부동산 상승기 때, 시장 참여자들 특징

 

상승 초기에는 발 빠른 투자자들이 대거 유입되고 → 이로 인해 부동산 가격이 급격히 오른다. → 그러면 정부에서는 이를 잡기 위해 세금, 대출, 실거주 요건 강화 등 각종 규제책을 내놓기 시작한다. → 이후 아파트 매수에 부담을 느끼는 투자자들은 점차 줄어드는 반면, → 직접 살 집을 구하는 실수요자들은 매매시장에 더 많이 적극적으로 참여하게 된다. → 실수요자들이 이끄는 시장으로 바뀌는 것이다. 

 

 

부동산 하락기 때, 시장 참여자들 특징

 

하락장에서는 투자자와 실수요자 모두 앞으로 아파트 가격이 더 내려갈 것으로 예상하기 마련이다. 그러므로 부동산을 사고파는 사람들은 큰 폭으로 감소하고 거래량도 줄어들게 된다. 하지만 아무리 아파트 가격이 하락하더라도 집이 꼭 필요한 실수요자는 존재하기 마련이다. 파는 사람이 주변 시세보다 가격을 낮춰서 내놓는다면 하락장이라고 하더라도 아파트는 거래가 이루어질 수  있다.

 

하지만, 재개발 시장은 투자심리가 강한 종목으로 민감하게 반응한다.

 

 

재개발은 투자성 즉 심리에 매우 민감하게 반응한다. 부동산 상승기에 재개발 부동산 물건을 사는 사람들은 거의 대부분 투자를 목적으로 접근한다. 보상마진의 크기를 예상하고, 아파트 완공 시점에 신축 아파트의 시세 폭발력을 기대하는 것이다. 실제 거주하기 위해 노후화된 빌라와 같은 재개발 물건을 사는 사람들은 거의 없다.

 

 

위  사진은 한 재개발 구역에 있는 주택이다. 실거주를 위해 이런 집을 사려는 사람들이 과연 얼마나 될까? 

 

부동산 하락기가 되면 재개발 지역의 물건을 사려는 사람들은 자취를 감춘다. 사려는 사람이 없으니 가격이 하락하는 폭은 일반 아파트보다 훨씬 가파를 수밖에 없다. 

 

 

아파트 매매시장과 재개발 시장의 특징

 

그러나 하락기가 왔다고 해도 해당 재개발 지역의 사업이 정상적으로 진행되어 신축 아파트로 탈바꿈하게 되면 더 이상 투자 심리에 따라 가격이 형성되는 재개발 부동산이 아니다. 새 아파트에서 살고자 하는 사람들이 생기면서 주변 아파트 시세와 비교하여 보상마진이 반영된 적정 가격에 시세가 형성된다. 

 

즉, 부동산 조정장에서는 빌라의 매매가격이 기존 구축 아파트의 하락 기울기보다 더 가파르지만, 재개발 사업이 원활히 진행되어 5년 뒤 신축 아파트로 완공되면, 소비자들은 더 이상 재개발 빌라가 아닌 신축 아파트로 인식하는 것이다. 그리고 비교 대상인 구축 아파트 가격보다 더 높은 시세가 형성될 수 있다. 

 

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※ 부동산 하락기 재개발 투자 시, 주의할 점~!

1. 부동산 조정장에서는 구축 아파트보다 가격이 더 크게 떨어질 수 있다. 이러한 조정장을 견디기 위해서는 반드시 고정적인 현금 흐름이 있어야 된다. 하락장이 왔을 때 버티고 이겨내는 힘의 크기와 내가 가진 고정적인 현금 흐름의 크기는 정확히 비례한다. 

2. 조금 더 보수적으로 접근하여 어느 정도 사업이 진행된 곳의 재개발 사업지에 투자하는 것도 사업리스크 측면에서는 매우 중요하다. (ex. 관리처분계획인가 전후 단계의 사업장 투자)