[재개발 수익률 분석] 이문1구역(래미안 라그란데) 재개발 진행현황 및 매물 분석③

안녕하세요. 텀블러 들고 있는 Eun-dokki입니다.

 

서울 재개발 투자 유망구역 중, 필자가 주목하고 있으며 입주가 멀지 않은 이문1구역 래미안 라그란데 재개발 매물 수익률 분석을 통한 시세파악을 해보겠습니다.  

 

 

부동산 하락기 초반부인만큼 일반 아파트에 비해서 재개발 매물들은 더 큰 폭으로 하락중이며(재개발 물건들은 실거주가 사실상 어려우며 대부분 투자성 물건들이 많기 때문), 급매물들이 주기적으로 나오고 있는 상황이며 이전 이문1구역 래미안 라그란데 매물(22.10.05일자) & 매물(22.12.08일자) 시세차이를 비교해서 수익률 분석해보겠습니다.

 

 

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과거 동일 평형 수익률 분석 시세 비교를 통한 매물 가격 추이를 파악해보자~!

 

[이전 이문1구역 매물분석_22.10.05일자 포스팅]

[이전 이문1구역 매물분석_22.12.08일자 포스팅]

 

이문휘경뉴타운 구역 및 진행현황

 

▣ 이문1구역(래미안 라그란데)

• 시공사 : 삼성물산
• 조합원수 : 1,529명
• 건폐율 : 22%
• 용적률 : 247%
• 규모 : 지하5층 ~ 지상27층, 39개동
• 일반분양/임대 : 921세대/ 541세대
• 총 세대수 : 3,069세대
• 추진현황 : 17.03.24 관리처분인가 승인 / 착공중

 

이문1구역은 초품아 단지인 '래미안 라그란데'로 준공될 예정이며, 921세대가 일반분양으로 공급될 계획입니다.

현재 사업속도를 감안하면, 현재 착공중이며 오는 22.11월 일반분양 / 24년 하반기 입주를 목표로 하고 있습니다.

 

# 이문1구역 래미안 라그란데 입지 및 개발호재

1. 약13,000세대의 1호선 외대앞역/ 신이문역 역세권 매머드급 대단지
2. 사통팔달의 교통 핵심 입지(청량리12개노선, 동부/북부/내부순환로 인접)
3. 동부간선도로 지하화 및 수변공원 조성
4. 한국외대, 경희대, 서울시립대, 한예종 등 명문 사학 도보권 포진 

현재 기준 관리처분인가 이후 착공중이며, 입주권 전매가 가능한 재개발 구역입니다.

 

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이문1구역 래미안 라그란데 조감도

 

▣ 매물 분석 (59타입 확정/ 단위:만원/ 23.01.05)

• 권리가액 : 6천700만원
• 프리미엄(P) : 3.18억원
• 매매가(감정평가액 + P) : 3억8500만원
• 조합원 분양가 : 4억700만원(전용59㎡) / 4억8900만원(전용84㎡)
• 2년 후 예상 시세(입주시) : 11억원 (휘경sk뷰 참조)

 

초기투자금 = 매매가 - 레버리지

                   = 38,500 - 1,900(이주비)

                   = 36,600 (실투자금)

 

분담금 = 조합원분양가 - 권리가액

           = 40,700 - 6,700(감정평가액 * 비례율 100%)

           = 34,000

 

총투자금 = 매매가 + 분담금

               = 38,500 + 34,000

               = 조합원분양가 + 프리미엄(매매가 - 감정평가액)

               = 40,700 + 31,800

               = 72,500

 

예상 수익 = 입주 시 예상 가격 - 총투자금

                = 110,000 - 72,500

                = 37,500

 

예상 수익률 = 초기투자금 36,600 (만원) 기준 102.5%

                    = 총투자금 72,500(만원) 기준 51.7%

 

총투자금 기준 연수익률 = 수익률 / 투자기간

                                       = 51.7% / 2

                                       = 25.9%

 

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▣ 마무리글

 

이문1구역 래미안 라그란데는 입지 Good & 2년후 입주여서 사업리스크 낮으며,
프리미엄(P) 3.18억 매물은 상당히 매력적이다~!!!

 

 

① 이문1구역 59타입 매물(22.10.05 매물) 총투자금 기준 연수익률이 10.65%

② 이문1구역 59타입 매물(22.12.08 매물) 총투자금 기준 연수익률이 20.78%

③ 오늘 포스팅한 매물(23.01.05) 총투자금 기준 연수익률 25.9%

 

불과 1개월 전에 나왔던 매물보다 초기투자금과 총투자금 대비 수익률이 좋으며, 계속 수익률이 올라가는 급매들이 등장하고 있습니다.  

 

하지만 현 부동산 시장 분위기와 상황을 고려하더라도 쉽게 매수하기 어려운 물건인 거 같습니다.....(매물의 조건은 매력적이나 내년 그리고 입주시에는 더욱 급매 물건들이 계속 나올 것 같은 느낌 아닌 느낌때문에....)

 

입주시기가 점점 다가오면서 현재 물건보다 총투자금이 적게 드는 물건이 나온다면 무조건 Get GO~!