[재개발 수익률 분석] 광명11구역 재개발 진행현황 및 매물 분석②

안녕하세요. 텀블러 들고 있는 Eun-dokki입니다.

 

경기 재개발 투자 유망구역 중, 필자가 주목하고 있는 광명11구역 재개발 매물 수익률 분석을 통한 시세파악을 해보겠습니다.

 

 

 

 

 

부동산 하락기 초반부인만큼 일반 아파트에 비해서 재개발 매물들은 더 큰 폭으로 하락중이며(재개발 물건들은 실거주가 사실상 어려우며 대부분 투자성 물건들이 많기 때문), 급매물들이 주기적으로 나오고 있는 상황이며 이전 광명11구역 매물(22.08.01일자)과의 시세차이를 비교해서 수익률 분석해보겠습니다.

 

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2022.08.04 - [부동산 여행기] - [재개발 수익률 분석] 광명11구역 재개발 진행현황 및 매물 분석

[재개발 수익률 분석] 광명11구역 재개발 진행현황 및 매물 분석

 

<광명뉴타운 구역별 추진현황도>

 

 

 

 

▣ 광명11구역

• 시공사 : 현대건설, 현대산업개발
• 조합원수 : 3,269명
• 건폐율 : 14%
• 용적률 : 270%
• 규모 : 지하4층 ~ 지상42층, 25개동
• 일반분양/임대 : 785세대/ 241세대
• 총 세대수 : 4,291세대
• 추진현황 : 21.09.13 관리처분계획인가 승인 / 이주중[이주기간 : 23.01.12~23.07.12 6개월간]

 

광명11구역은 7호선 광명사거리역과 역세권이며, 광명뉴타운 중 가장 많은 세대수를 보유한 대장구역입니다. 

현재 사업속도를 감안하면, 2027년 상반기 입주를 목표로 하고 있습니다.

 

# 입지 및 개발호재

1. 총 25,767세대의 서울 초인접 대규모 뉴타운
2. 11개 모든 구역이 사업 리스크 없이 빠른 속도로 진행중
3. 여의도/ 고속터미널/ 종각 등 지하철 40분거리, 직주근접 우수
4. 광명뉴타운 11개 구역중 입지가 가장 우수한 광명뉴타운 대장 구역

 

▣ 매물 분석 (74타입 확정/ 단위:만원/ 23.01.05)

• 감정가액 : 2억200만원
• 프리미엄(P) : 3억5,300만원
• 매매가(감정평가액 + P) : 5억5,500만원
• 조합원 분양가 : 5억2,400만원
• 이주비 : 3,000만원
• 4년 후 입주 시, 예상 시세 : 11억원

 

초기투자금 = 매매가 - 레버리지

                   = 55,500 - 10,080(전세금추정)

                   = 45,420(실투자금)

 

분담금 = 조합원분양가 - 권리가액

           = 52,400 - 20,200(감정평가액 * 비례율 100%)

           = 32,200

 

총투자금 = 매매가 + 분담금

               = 55,500 + 32,200

               = 조합원분양가 + 프리미엄(매매가 - 감정평가액)

               = 52,400 + 35,300

               = 87,700

 

예상 수익 = 입주 시 예상 가격 - 총투자금

                = 110,000 - 87,700

                = 22,300

 

예상 수익률 = 초기투자금 45,420(만원) 기준 49.1%

                    = 총투자금 87,700(만원) 기준 25.4%

 

총투자금 기준 연수익률 = 수익률 / 투자기간

                                       = 25.4% / 4

                                       = 6.35%

 

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▣ 마무리글

 

광명뉴타운 대장구역으로 입지 최고 & 4년후 입주여서 사업리스크 낮으며,
74타입 프리미엄(P) 3.5억 매물은 상당히 매력적이다~!!!

 

① 광명11구역 59타입 매물(22.08.01 매물) 총투자금 기준 연수익률이 4.72%

② 광명11구역 74타입 매물(23.01.05 매물) 총투자금 기준 연수익률이 6.35%

 

1년전 59타입 매물보다 수익률이 높은 매물입니다. 입주시점도 더 가깝고 평형도 더 넓은 물건인데도 현재 부동산 시장 하락기로 인해서 조건이 더 좋은 물건으로 판단됩니다.

 

현 부동산 시장의 분위기가 좋지 않아 입주 시 일반분양 가격을 높게 책정하기 쉽지 않은 점이 아쉬우나 장기적인 관점에서실거주 목적이라면 매수하기 좋은 타이밍이라고 생각합니다.

 

 

 

 

 

※ 광명뉴타운 입지분석 포스팅 참조

2020.09.08 - [부동산 여행기] - [재개발분석] 광명뉴타운 재개발 구역별 추진현황 및 시세정리

[재개발분석] 광명뉴타운 재개발 구역별 추진현황 및 시세정리

 

※ 광명11구역 84타입 매물 분석 포스팅 참조

2023.01.24 - [부동산 여행기] - [재개발 수익률 분석] 대장 광명11구역 재개발 규제지역 해제로 관처이후 입주권 전매가능

[재개발 수익률 분석] 대장 광명11구역 재개발 규제지역 해제로 관처이후 입주권 전매가능