재개발 투자 행위제한 및 권리산정기준일 모르면 현금청산 당한다

안녕하세요. 텀블러 들고 있는 Eun-dokki입니다.

 

재개발 사업 투자 시, 행위제한 및 권리산정기준일을 무시하고 투자하면 나중에 현금청산 대상이 될 수 있습니다. 기본적인 개념 정리를 통한 큰 사고를 방지하고자 합니다.

 

LOTTO 재개발/ 정현석(잘사는흥부 지음) 책 내용을 필사(筆寫)하였음을 밝힙니다.

 

 

● 행위제한 및 권리산정기준일

 

재개발 사업 단계 중 구역지정 단계를 재개발의 시작점으로 본다면, 재개발 구역지정을 위한 검토단계에 들어가면 행위제한과 지형도면이라는 것을 고시하게 된다. 

 

통상 구역이 지정되면 지정 당일을 권리산정기준일로 정한다. 권리산정기준일은 구역지정일보다 먼저 고시가 되기도 한다. 

 

 

① 행위제한 및 지형도면 고시란?

 

보통 주택 재개발을 위한 정비계획을 수립할 때는 투기 수요를 억제하고 비경제적인 건축 행위로 인한 자원의 낭비를 막기 위해 자치구 또는 지방자치단체에서는 [행위제한 및 지형도면 고시]라는 것을 한다. 기존의 낡은 주택들은 허물고 새로 아파트를 지을 것이니, 지도에 표시된 특정 구역 안에 있는 주택은 구조나 외부 형태를 수선 또는 변경하거나 증축,개축 등의 행위를 하지 말라고 금지하는 것이다. 

 

이러한 행위제한을 고시할 때는 보통 '고시일로부터 3년 또는 정비구역지정 시'까지라는 특정 기간을 명시하게 되고, 필요할 때는 연장할 수도 있다. 

 

만약 기본계획 단계에서 정비구역으로 지정되지 않으면 위와 같은 행위제한은 자동으로 풀리게 된다. 구역해제되면 신축 빌라들이 우후죽순 들어서는 것을 심심치 않게 볼 수 있는 이유이다.

 

안양시 행위제한 및 지형도면 고시의 예

 

이처럼 행위제한을 고시하는 또 다른 목적은 지분 쪼개기를 금지하기 위한 것이다. 이를 이해하기 위해서는 권리산정기준일이라는 개념도 함께 알아야 한다. 

 

지분 쪼개기란?

 

단독주택이나 다가구주택 등 하나의 주택소유권을 가진 주택을 구분등기가 되는 다세대주택으로 신축하거나 지분을 나눠 인위적으로 분양권을 늘리는 행위.

 

지분 쪼개기는 주택에만 해당하는 것이 아니다. 재개발은 재건축과 달리 토지만 가지고 있어도 신축 아파트를 받을 수 있는 권리를 확보할 수 있다. 토지 역시 지분 쪼개기의 대상이 될 수 있다.

 

이러한 지분 쪼개기를 막기 위해 행위제한 고시를 하는 것이며, 쪼개진 지분으로 신축되는 아파트를 받을 수 있는 권리를 갖느냐 마느냐를 가르는 기준이 되는 날짜가 권리산정기준일이 되는 것이다. 

 

 

② 권리산정기준일이란?

 

권리산정기준일은 재개발·재건축 등 정비사업지에서 아파트 분양권을 받을 수 있는 권리를 부여하는 시점을 말한다. 권리산정기준일 이후 매매나 신축 빌라 건설, 지분 쪼개기 등을 하면 입주권을 얻지 못하고 현금청산 대상이 된다. 현금청산 산정액은 보통 시세보다 낮게 계산돼 투기 수요를 막는 규제 수단으로 사용한다.

 

※ 권리산정기준일 지정 사유

기존 세대수가 많아지면 지역 주민들의 사업비 부담이 증가해 이에 대한 피해를 최소화하고 투기를 억제하기 위하여 토지의 분할, 단독주택과 다가구주택의 다세대주택 전환, 건축물의 신축, 토지와 건축물의 분리 취득 등의 행위가 기준일 이후 발생하는 경우 주택 등 건축물을 분양받을 권리를 제한하기 위함.

 

재개발 투자를 할 때, 권리산정기준일을 아는 것은 매우 중요한 일이다. 자신이 투자하려는 재개발  사업지의 권리산정기준일을 반드시 파악하고, 그 날짜 이후에 쪼개진 빌라나 토지 등은 매수해서는 안 된다. 투자하려는 정비 사업지의 권리산정기준일이 궁금하면 자치구 또는 지방자치단체의 재개발을 관장하는 부서나 조합사무실에 문의하면 된다.