재개발 투자 VS 갭투자, 무엇이 더 유리할까?

안녕하세요. 텀블러 들고 있는 Eun-dokki입니다.

 

많은 부동산 투자자들이 하는 아파트 갭투자 그리고 갭투자보다는 약간 난이도가 있다고 알려진 재개발 투자. 둘 중 무엇이 더 돈을 많이 벌 수 있는지에 대해서 알아보겠습니다. 

 

LOTTO 재개발/ 정현석(잘사는흥부 지음) 책 내용을 필사(筆寫)하였음을 밝힙니다.

 

 

IF 다음과 같이 가정을 해보겠습니다.

 

1. 투자자 '갑'은 A아파트를 전세입자 보증금 3억원과 본인 2억원 갭투자를 통해서 5억원에 매수했다.
2. 투자자 '을'은 이주중인 재개발 빌라 물건을 2억원에 매수했으며 준공후 분담금 1억원을 납부해야 한다. 신축이 될 B아파트를 사는데 들어가는 총비용은 3억원이지만, 지금 당장 부담해야 하는 금액은 2억원이다. 

투자자 '갑'과 '을'의 투자금액은 2억원으로 동일하다. 

향후 부동산 가격이 ①그대로 유지, ②상승, ③하락하는 3가지 경우로 구분해서 분석해보자.

 

---

 

① 부동산 가격이 그대로라면

 

5년후 아파트 가격의 시세 변화가 없다면, 투자자 '갑'과' 을'은 같은 금액을 투자했지만 '갑'은 수익이 없다.

반면, '을'은 4억7500만원의 투자 수익을 올릴 수 있었다. 초기 투자 비용 2억원 대비 누적 수익률은 237.5%이고 연수익률은 47.5%가 되는 것이다. 물론 분담금 비용 1억원은 추가적으로 납부하고 입주해야 한다.

 

※ B아파트는 A아파트보다 입지, 세대수, 브랜드 등에서 우위에 있어 보상마진 4억7500만원을 확보한다고 계산하자.

 

투자자 '을'의 보상마진 계산 방법은 아래 포스팅을 참고하시기 바랍니다.

2023.01.02 - [부동산 여행기] - 보상마진 계산 방법, 순서에 대해서 알아보자(feat. 보상마진 6개 구성요소)

보상마진 계산 방법, 순서에 대해서 알아보자(feat. 보상마진 6개 구성요소)

 

 

② 부동산 가격이 상승한다면

 

5년후 A아파트 가격이 2억원  올랐다고 한다면(5억원 → 7억원), '갑'은 실제 투자금 2억원 대비 누적 수익률은 100%이고 연수익률은 20%가 된다. 아주 우수한 수익률이다.

 

 

투자자 '을'은 향후 가격 상승을 예상하지 않고 4억7500만원의 보상마진에 만족하며 투자를 진행하였다. 운 좋게 A아파트가 2억원 상승하였고, 자연스럽게 보상마진 중 기본마진이 2억원에서 4억원으로 늘어나게 되었다.

(기본마진 : A아파트 시세 7억원 - 발라 매입 가격 2억원 - 입주시 추가 비용 1억원 = 4억원)

 

부동산 호황기의 영향으로 비교 대상 아파트의 시세가 올라 투자자 '갑'의 수익 2억원보다 훨씬 큰 6억7500만원의 수익을 올렸다. 이것은 실제 투자금 2억원 대비 누적 수익률은 337.5%, 연수익률은 67.5%라는 결과이다.

 

 

③ 부동산 가격이 상승한다면

 

5년후 A아파트 가격이 2억원  하락했다고 한다면(5억원 → 3억원), '갑'은 투자 원금이 모두 허공으로 사라졌다. 안타깝지만 투자 수익률은 -100%이다. A아파트를 처분하더라도 '갑'이 손에 쥐는 금액은 한 푼도 없다.

 

투자자 '을'은 향후 가격 하락을 예상하지 못했고 4억7500만원의 보상마진에 만족하며 투자를 진행하였다. 부동산 하락기를 피하지 못해 A아파트가 2억원 하락하였고, 자연스럽게 보상마진 중 기본마진 2억원이 모두 사라졌다.

(기본마진 : A아파트 시세 3억원 - 발라 매입 가격 2억원 - 입주시 추가 비용 1억원 = 0원)

 

최종 보상마진은 2억7500만원으로 줄었지만, 부동산 하락장임을 고려할 때 수익은 나름 나쁘지 않다.

이것은 실제 투자금 2억원 대비 누적 수익률은 137.5%, 연수익률은 27.5%라는 결과이다.

 

부동산 상승장에서 갭투자로 성공한 투자자 '갑'보다 더 큰 수익을 올린 것이 고무적이다.

 

---

 

위의 부동산 가격이 그대로, 상승기 그리고 하락기 일때 갭투자와 재개발투자의 수익률 분석을 해보았다.

3가지 모든 경우에서 재개발 투자가 갭투자보다 유리하고 수익률 측면에서 압승이라는 점을 확인할 수 있다. 

 

그렇다면, 앞으로 갭투자말고 무조건 재개발 투자만 해야겠다?
라는 질문에 대한 답은 'YES'일까??

 

부동산 투자 방법에는 여러 가지가 있다. 중요한 것은 어떤 특정한 투자방법이 다른 방법보다 '우수하다' 또는 '유리하다'라고 단정지을 수 없다는 사실이다. 

 

각 부동산 사이클, 분위기, 흐름에 따라서 더 적정한 투자 기법이 존재하는 것이며  수익률도 천차만별로 변한다. 위의 '부동산 하락기'의 경우 재개발 투자는 이론적으로는 결국에 최종 보상마진이 '+(플러스)' 이지만, 기존 구축아파트보다 하락폭이 매우 크다. 실거주 목적이 아닌 투자자들이 많이 접근하는 투자기법이기 때문이다. 이런 경우에 일반 투자자가 존버하기란 현실적으로 쉽지 않다고 생각한다.

 

부동산 시장을 예측할 수는 없지만, 여러 가지 조건들을 분석하고 취합하여 최대한 보수적인 접근을 통한 투자 방법이 그나마 하락기가 예상치 못하게 찾아와도 실패하지 않는 유일한 방법인 거 같다.