[재개발 수익률 분석] 이문1구역(래미안 라그란데) 재개발 진행현황 및 매물분석

안녕하세요. 텀블러 들고 있는 Eun-dokki입니다.

서울 재개발 투자 유망구역 중, 필자가 주목하고 있는 이문1구역 래미안 라그란데 재개발 매물 수익률 분석을 통한 시세파악을 해보겠습니다. 

 

 

 

이문휘경뉴타운 구역 및 진행현황

 

▣ 이문1구역(래미안 라그란데)

• 시공사 : 삼성물산
• 조합원수 : 1,529명
• 건폐율 : 22%
• 용적률 : 247%
• 규모 : 지하5층 ~ 지상27층, 39개동
• 일반분양/임대 : 921세대/ 541세대
• 총 세대수 : 3,069세대
• 추진현황 : 17.03.24 관리처분인가 승인 / 착공중

 

이문1구역은 초품아 단지인 '래미안 라그란데'로 준공될 예정이며, 921세대가 일반분양으로 공급될 계획입니다.

현재 사업속도를 감안하면, 현재 착공중이며 오는 22.11월 일반분양 / 24.06월 입주를 목표로 하고 있습니다.

 

# 이문1구역 래미안 라그란데 입지 및 개발호재

1. 약13,000세대의 1호선 외대앞역/ 신이문역 역세권 매머드급 대단지
2. 사통팔달의 교통 핵심 입지(청량리12개노선, 동부/북부/내부순환로 인접)
3. 동부간선도로 지하화 및 수변공원 조성
4. 한국외대, 경희대, 서울시립대, 한예종 등 명문 사학 도보권 포진 

현재 기준 관리처분인가 이후 착공중이며, 입주권 전매가 가능한 재개발 구역입니다.

 

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이문1구역 래미안 라그란데 조감도

 

▣ 매물 분석 (59타입 확정/ 단위:만원/ 22.10.05)

• 권리가액 : 8천600만원
• 프리미엄(P) : 5억원
• 매매가(감정평가액 + P) : 5.8억원
• 조합원 분양가 : 4억700만원(전용59㎡) / 4억8900만원(전용84㎡)
• 2년 후 예상 시세(입주시) : 11억원 (휘경sk뷰 참조)

 

초기투자금 = 매매가 - 레버리지

                   = 58,000 - 0

                   = 58,000 (실투자금)

 

분담금 = 조합원분양가 - 권리가액

           = 40,700 - 8,600(감정평가액 * 비례율 100%)

           = 32,100

 

총투자금 = 매매가 + 분담금

               = 58,000 + 32,100

               = 조합원분양가 + 프리미엄(매매가 - 감정평가액)

               = 40,700 + 50,000

               = 90,700

 

예상 수익 = 입주 시 예상 가격 - 총투자금

                = 110,000 - 90,700

                = 19,300

 

예상 수익률 = 초기투자금 58,000(만원) 기준 33.3%

                    = 총투자금 90,700(만원) 기준 21.3%

 

총투자금 기준 연수익률 = 수익률 / 투자기간

                                       = 21.3% / 2

                                       = 10.65%

 

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▣ 마무리글

 

이문1구역 래미안 라그란데는 입지와 입주가 2년 밖에 남지 않았다는 점을 고려했을 때,
프리미엄(P) 5억 매물은 상당히 매력적이다~!!!

 

이문1구역이라는 상당히 매력적인 입지를 가진 재개발 구역 매물이 이미 착공중이며 실질적인 입주가 2년 밖에 남지 않은 상황인데, 부동산 하락 분위기로 인해 프리미엄이 매우 착한 급매? 물건이 나오고 있는 거 같습니다. 

 

사업시행인가/ 관리처분인가가 오래 전에 승인된 구역이어서 조합원 분양가도 매우 착한 가격으로 책정된 것으로 추정되며, 교통 관련 많은 호재들 & 역세권 대단지 프리미엄 조합을 생각한다면 개인적으로 매수하고 싶은 물건이네요~^^