[재개발 수익률 분석] 부평2구역(e편한세상 부평역 센트럴파크) 재개발 진행현황 및 매물 분석

안녕하세요. 텀블러 들고 있는 Eun-dokki입니다.

서울 재개발 구역이 아닌 인천 부평2구역 재개발 매물 수익률 분석을 통한 시세파악을 해보겠습니다.

 

 

 

재개발 투자도 역시 가장 기본은 입지이지만, 재개발 구역별 투자수익이 높은 물건별로 접근하는 방식도 매우 중요한 요소입니다. 이 말인 즉슨, 장기적인 관점에서 보면 재개발 투자 역시 입지가 미치는 영향이 가장 크겠지만, 단기적인 투자 수익률 관점에서 접근한다면, 입지가 조금 떨어지더라도 매물 자체에서 얻을 수 있는 안전마진이 높다면 후자의 매물을 선택하는 것이 정답이 되겠지요?

 

 

 

▣ 부평2구역 (e편한세상 부평역 센트럴파크)

• 시공사 : 디엘건설
• 조합원수 : 967명
• 건폐율 : 15%
• 용적률 : 273%
• 규모 : 지하2층~지상30층/ 총 13개동
• 일반분양/임대 : 457세대/ 76세대
• 총 세대수 : 1,500세대
• 추진현황 : 22.08.09 일반분양 / 25년 01월 입주예정

1. 트리플 역세권 부평역(1호선 급행/인천1호선/GTX-B 예정) 도보 10분 거리 & 동수역(인천1호선) 도보 2분거리
2. 풍부한 인프라 시설(2001아울렛,롯데마트 부평역점/부평점,부평 문화의거리,부평역 지하상가,가톨릭 성모병원)
3. 부평공원, 캠프마켓 등 산책 가능한 대규모 파크

 

▣ 매물 분석 (84타입 / 단위:만원/ 22.08.30)

• 권리가액 : 12,950
• 프리미엄(P) : 15,000
• 매매가(감정평가액 + P) : 27,950
• 조합원 분양가 : 40,190
• 전세금 : 7,840
• 입주 시(2년 6개월 후), 예상 시세 : 8억원

 

초기투자금 = 매매가 - 레버리지

                   = 27,950- 7,840

                   = 20,110(실투자금)

 

분담금 = 조합원분양가 - 권리가액

           = 40,190- 12,950(감정평가액 * 비례율 100%)

           = 27,240

 

총투자금 = 매매가 + 분담금

               = 27,950+ 27,240

               = 조합원분양가 + 프리미엄(매매가 - 감정평가액)

               = 40,190+ 15,000

               = 55,190

 

예상 수익 = 입주 시 예상 가격 - 총투자금

                = 80,000 - 55,190

                = 24,810

 

예상 수익률 = 초기투자금 20,110(만원) 기준 123.4%

                    = 총투자금 55,190(만원) 기준 45%

 

총투자금 기준 연수익률 = 수익률 / 투자기간

                                       = 45% / 2.5

                                       = 18%

 

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마무리 글...

 

기존 시세대비 1억정도 프리미엄이 저렴한 급매물입니다. 서울 유망 재개발 구역은 아니지만, 부평역 근처의 좋은 입지의 부평2구역(e편한세상 부평역 센트럴파크) 급매물 분석을 해보았습니다.

 

저렴한 P로 인해서 인천 재개발 구역이지만 총투자금 기준 연수익률이 상당히 높은 것으로 판단됩니다. 또한, 짧은 입주 기간(2년6개월)도 투자수익률과 사업성 안전(Risk) 측면에서 매력적인 포인트로 작용합니다.

 

재개발 투자는 물론 서울 재개발 입지 좋은 구역 투자를 추천하지만, 사업성이 안전하다는 조건하에 입지는 조금 떨어지더라도 안전마진이 보장된 좋은 물건을 찾는다면 확실한 수익을 거둘 수 있습니다.