[재개발 수익률 분석] 중화1구역(중화롯데캐슬SK뷰) 재개발 진행현황 및 매물 분석

안녕하세요. 텀블러 들고 있는 Eun-dokki입니다.

서울 재개발 투자 유망구역 중, 필자가 주목하고 있는 중화1구역 재개발 매물 수익률 분석을 통한 시세파악을 해보겠습니다.

 

 

 

 

 

 

▣ 중화1구역

• 시공사 : 롯데건설, SK에코플랜트 컨소시엄
• 조합원수 : 334명
• 건폐율 : 21%
• 용적률 : 300%
• 규모 : 지하2층 ~ 지상35층, 8개동
• 일반분양/임대 : 835세대/ 220세대
• 총 세대수 : 1,055세대
• 추진현황 : 18.03.12 관리처분인가 승인 / 22.06.23 착공

 

중화1구역은 고급화 단지인 '중화롯데캐슬SK뷰'로 준공될 예정이며, 501세대가 일반분양으로 공급될 계획입니다.

현재 사업속도를 감안하면, 2022년 하반기 일반분양/ 2025년 상반기 입주를 목표로 하고 있습니다.

 

# 입지 및 개발호재

1. 중화역(7호선) 도보 3분 거리 초역세권 단지
2. 신이문역(1호선) 도보 10~15분 거리 이용 가능
3. 초,중,고등학교 반경 600m 이내 위치 및 이마트, 코스트코, 홈플러스 등 인프라 반경 1.5km 이내 형성

 

 

▣ 매물 분석 (84C타입 신청/ 단위:만원/ 21.09.23)

• 감정가액 : 1억3,100만원
• 프리미엄(P) : 7억원
• 매매가(감정평가액 + P) : 8억3,100만원
• 조합원 분양가 : 4.3억원(59타입) / 5.6억원(84타입)
• 이주비 : 5,280만원
• 3년 후 입주 시, 예상 시세 : 13억원

 

초기투자금 = 매매가 - 레버리지

                   = 83,100 - 5,280

                   = 77,820(실투자금)

 

분담금 = 조합원분양가 - 권리가액

           = 56,000 - 13,100(감정평가액 * 비례율 100%)

           = 42,900

 

총투자금 = 매매가 + 분담금

               = 83,100 + 42,900

               = 조합원분양가 + 프리미엄(매매가 - 감정평가액)

               = 56,000 + 70,000

               = 126,000

 

예상 수익 = 입주 시 예상 가격 - 총투자금

                = 130,000 -126,000

                = 4,000

 

예상 수익률 = 초기투자금 77,820(만원) 기준 5.14%

                    = 총투자금 126,000(만원) 기준 3.17%

 

총투자금 기준 연수익률 = 수익률 / 투자기간

                                       = 3.17% / 3

                                       = 1.05%

 

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▣ 마무리글

 

필자는 개인적으로 입주 시 시세 예상금액을 보수적으로 산정하는 편입니다. 투자라는 것이 최악을 가정하고 해야지 그나마 미래에 최악을 피할 확률이 높기 때문이라는 생각때문입니다.

 

중화1 재개발 구역은 확실히 중랑구에 몇 안 되는 관리처분인가를 지난 사업성이 안전한 구역임에 틀림없습니다. 하지만 정말 실거주 목적이 아닌 이상에야 투자처로는 적합하지 않습니다. 이미 사업이 막바지를 향해 가고 있는 점을 감안하더라도 입지에 비해 매우 높은 프리미엄(P)이 형성되어 있다고 판단됩니다.

 

한 가지 기대해 볼만 포인트는 조합원 수 대비 일반분양 세대수가 많다는 점과 분양가 상한제 적용지역이 아니므로 현재 책정된 일반 분양가 6~7억원(84타입 기준)보다 높게 일반분양을 통한 수익 극대화를 노려볼 수 있다는 점입니다~!!!

 

부동산 시장 하락기에는 다른 일반 아파트들보다 재건축/재개발 물건들이 더 큰 하락폭을 보이는 경향이 있습니다. 입주시점에 급매가 나온다면 매수를 추천하지만, 지금 이 가격이라면 투자측면에서는 메리트가 없어 보입니다.