[재개발 수익률 분석] 신림2구역 재개발 진행현황 및 매물 분석

안녕하세요. 텀블러 들고 있는 Eun-dokki입니다.

서울 재개발 투자 유망구역 중, 필자가 주목하고 있는 신림2구역 재개발 매물 수익률 분석을 통한 시세파악을 해보겠습니다.

 

 

 

 

 

 

 

▣ 신림2구역

• 시공사 : 롯데건설/ 대우건설 컨소시엄
• 조합원수 : 673명
• 건폐율 : 23%
• 용적률 : 248%
• 규모 : 지하4층 ~ 지상28층, 20개동
• 일반분양/임대 : 1,363세대/ 225세대
• 총 세대수 : 1,487세대
• 추진현황 : 21.04.29일 관리처분인가 승인 / 이주 90% 완료

 

관악구는 25개 자치구 중 입지에 비해서 상당히 저평가 된 곳이라 생각합니다. 대중교통 불모지, 전반적인 주택의 노후도가 좋은 입지, 관악구의 한 단계 업그레이드를 방해하고 있습니다. 신림뉴타운과 경전철(신림선/난곡선)로 향후 가장 드라마틱한 변화를 보여줄 관악구, 개인적으로 발전가능성을 높게 보는 곳입니다.

 

신림2구역은 신림1구역에 비해서 입지가 떨어지지만, 사업속도가 빨라 리스크측면에서 사업성이 아주 우수합니다. 또한, 2018.01.24일 이전에 사업시행인가를 신청한 구역이기 때문에 관리처분인가 이후에 전매가 가능합니다. 현재 사업속도를 감안하면, 2023년 착공 및 일반분양, 2026년 입주를 목표로 하고 있습니다.

# 입지 및 개발호재

1. 신림선(서울대벤처타운역) 개통 완료(22.05.28) 및 역세권 거리
2. 신림선 1호선, 2호선, 7호선, 9호선 모두 교차 환승가능하여 대중교통 접근성 향상

 

▣ 매물 분석 (59타입 신청/ 단위:만원/ 22.07.16)

• 감정가액 : 1억7,500만원
• 프리미엄(P) : 5억5,000만원
• 매매가(감정평가액 + P) : 7억2,500만원
• 조합원 분양가 : 4.26억(전용59) / 5.29억(전용84)
• 5년 후 입주 시, 예상 시세 : 11.8억원

 

초기투자금 = 매매가 - 레버리지

                   = 72,500 - 0

                   = 72,500(실투자금)

 

분담금 = 조합원분양가 - 권리가액

           = 42,650 - 17,500(감정평가액 * 비례율 100%)

           = 25,150

 

총투자금 = 매매가 + 분담금

               = 72,500 + 25,150

               = 조합원분양가 + 프리미엄(매매가 - 감정평가액)

               = 42,650 + 55,000

               = 97,650

 

예상 수익 = 입주 시 예상 가격 - 총투자금

                = 118,000 - 97,650

                = 20,350

 

예상 수익률 = 초기투자금 72,500(만원) 기준 28.1%

                    = 총투자금 97,650(만원) 기준 20.8%

 

총투자금 기준 연수익률 = 수익률 / 투자기간

                                       = 20.8% / 4

                                       = 5.2%

 

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▣ 마무리 글

 

개인적으로 향후 관악구 신축의 발전가능성에 대해서 높게 평가하고 있습니다. 신림뉴타운 및 봉천14구역, 봉천412, 봉천413구역 등 모든 재개발 정비 구역들이 완성된다면 관악구는 반드시 재평가 되리라 생각합니다.

 

위의 매물은 실거주 목적이라면 괜찮지만, 투자용으로는 초기투자금 및 프리미엄이 약간 부담스러운 금액으로 생각됩니다. 위 총투자금액에서 1.5억 정도 마이너스 된 급매물 정도는 되어야지 부동산 하락기에도 추천할 수 있는 물건이라 생각합니다.