[재개발 수익률 분석] 팔달3구역(115-3) 재개발 진행현황 및 매물 분석

안녕하세요. 텀블러 들고 있는 Eun-dokki입니다.

경기 재개발 투자 유망구역 중, 필자가 주목하고 있는 팔달3구역(115-3) 재개발 매물 수익률 분석을 통한 시세파악을 해보겠습니다

 

 

 

 

 

▣ 팔달3구역

• 시공사 : GS건설/ 대우건설 컨소시엄
• 조합원수 : 약 380명
• 건폐율 : 24%
• 용적률 : 222%
• 규모 : 지하3층 ~ 지상15층, 20개동
• 일반분양/임대 : 1,087세대/ 84세대
• 총 세대수 : 1,171세대
• 추진현황 : 21.12.14일 사업시행인가 변경고시 / 조합원 분양신청 완료(22.01.28)

 

팔달3구역은 현재 사업속도를 감안하면, 22년 관리처분인가, 23년 이주/철거, 24년 착공 및 일반분양, 26년 입주를 목표로 하고 있습니다. 정비구역이 한 번 해제되고 난 후, 다시 진행되는 구역인만큼 사업진행 측면에서 약간의 불안정함이 있는 구역입니다.

 

# 입지 및 개발호재

1. 수원역(GTX-C, 1호선, 분당선, KTX, 수인선, 인동선) 가장 가까운 역세권 신축단지
2. 반경 1km 이내 롯데쇼핑몰, AK플라자, 수원역로데오거리 등 편의시설/ 인프라 우수

 

 

 

 

▣ 매물 분석 (84타입 신청/ 단위:만원/ 22.02.05)

• 감정가액 : 1억6,500만원
• 프리미엄(P) : 4억3,000만원
• 매매가(감정평가액 + P) : 5억9,500만원
• 조합원 분양가 : 3.68억 (전용84타입)
• 5년 후 입주 시, 예상 시세 : 11억원 (수원역푸르지오자이)

 

초기투자금 = 매매가 - 레버리지

                   = 59,500 - 0

                   = 59,500(실투자금)

 

분담금 = 조합원분양가 - 권리가액

           = 36,800 - 16,500(감정평가액 * 비례율 100%)

           = 20,300

 

총투자금 = 매매가 + 분담금

               = 59,500 + 20,300

               = 조합원분양가 + 프리미엄(매매가 - 감정평가액)

               = 36,800 + 43,000

               = 79,800

 

예상 수익 = 입주 시 예상 가격 - 총투자금

                = 110,000 - 79,800

                = 30,200

 

예상 수익률 = 초기투자금 59,500(만원) 기준 50.8%

                    = 총투자금 79,800(만원) 기준 37.8%

 

총투자금 기준 연수익률 = 수익률 / 투자기간

                                       = 37.8% / 5

                                       = 7.56%

 

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▣ 마무리 글

 

팔달3구역에 대한 최신, 정확한 정보가 너무 없어서 포스팅이 쉽지 않았습니다. 진행속도만 더 이상 문제없이 진행된다면 입지 좋은 구역이라 생각합니다. 개인적으로, 조합원 분양가가 거의 10년전에 책정된 금액이라 과연 그 금액 그대로 유지될 것인지와 향후 바로 옆 수원역푸르지오자이의 시세가 어느 정도로 유지될 지가 궁금합니다. 

 

지속적인 시세추이를 통해 급매 물건이 나온다면 매수 추천드리며, 현재 부동산 시장 분위기(하락 초입기)를 고려하면 여러 가지 조건들을 따져보고 신중한 매수 권고드립니다.