[재개발 수익률 분석] 대조1구역(힐스테이트 메디알레) 재개발 진행현황 및 매물분석②

안녕하세요. 텀블러 들고 있는 Eun-dokki입니다.

서울 재개발 투자 유망구역 중, 필자가 주목하고 있는 대조1구역 재개발 매물 수익률 분석을 통한 시세파악을 해보겠습니다. 

 

 

 

 

 

부동산 하락기 초반부인만큼 일반 아파트에 비해서 재개발 매물들은 더 큰 폭으로 하락중이며, 급매물들이 주기적으로 나오고 있는 상황이며 이전 대조1구역 매물(22.05.25일자)과 시세차이를 비교해서 분석해보겠습니다.

 

[이전 대조1구역 매물분석_22.05.25일자 매물]

2022.08.10 - [부동산 여행기] - [재개발 수익률 분석] 대조1구역(힐스테이트 메디알레) 진행현황 및 매물 분석

[재개발 수익률 분석] 대조1구역(힐스테이트 메디알레) 진행현황 및 매물 분석

 

 

 

 

 

 

▣ 대조1구역(힐스테이트 메디알레)

• 시공사 : 현대건설
• 조합원수 : 1,487명
• 건폐율 : 22%
• 용적률 : 238%
• 규모 : 지하3층 ~ 지상25층, 28개동
• 일반분양/임대 : 2083세대/ 368세대
• 총 세대수 : 2,451세대
• 추진현황 : 19.05.23 관리처분인가 승인 / 착공중

 

대조1구역은 초품아 단지인 '힐스테이트 메디알레'로 준공될 예정이며, 483세대가 일반분양으로 공급될 계획입니다.

현재 사업속도를 감안하면, 현재 착공중이니 2023년 일반분양 / 2025년 입주를 목표로 하고 있습니다.

 

# 힐스테이트 메디알레 입지 및 개발호재

1. 3호선/6호선 불광역 더블 역세권 단지
2. 3호선 한 정거장 거리인 연신내역 GTX-A 정차
3. 초품아(대은초) 및 평지
4. 신분당선 북부 연장되는 6호선 독바위역과 한 정거장

현재 기준 관리처분인가 이후 착공중이며, 입주권 전매가 가능한 재개발 구역입니다.

 

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▣ 매물 분석 (74타입 확정/ 단위:만원/ 22.09.24)

• 감정가액 : 1억원
• 프리미엄(P) : 4억원
• 매매가(감정평가액 + P) : 5억원
• 조합원 분양가 : 5억150만원(전용59) / 6억3289만원(전용84)
• 3년 후 예상 시세(입주시) : 11억원

 

초기투자금 = 매매가 - 레버리지

                   = 50,000 - 4,000(명시 안되어 확인필요)

                   = 46,000(실투자금)

 

분담금 = 조합원분양가 - 권리가액

           = 50,150 - 10,000(감정평가액 * 비례율 100%)

           = 40,150

 

총투자금 = 매매가 + 분담금

               = 50,000 + 40,150

               = 조합원분양가 + 프리미엄(매매가 - 감정평가액)

               = 50,150 + 40,000

               = 90,150

 

예상 수익 = 입주 시 예상 가격 - 총투자금

                = 110,000 - 90,150

                = 19,850

 

예상 수익률 = 초기투자금 46,000(만원) 기준 44.2%

                    = 총투자금 90,150(만원) 기준 22.01%

 

총투자금 기준 연수익률 = 수익률 / 투자기간

                                       = 22.01% / 3

                                       = 7.33%

 

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▣ 마무리글

 

확실히 부동산 시작 하락기에는 일반 아파트보다 재건축/재개발 물건들의 가격 하락폭이 큽니다.
급매물들이 종종 나오고 있는 상황입니다. 이게 무슨 뜻을 의미하는 걸까요??

 

① 대조1구역 59타입 매물(22.05.25 매물) 총투자금 기준 연수익률이 0.88%

② 대조1구역 74타입 매물(22.09.24 매물) 총투자금 기준 연수익률이 7.33%

 

4개월 전에 나왔던 동일한 타입 매물보다 초기투자금/ 총투자금 대비 수익률이 압도적입니다~!!!

 

이런 안전마진이 확실한 물건들은 투자금이 있다면 적극 매수 추천합니다. 앞으로 얼마나 더 부동산 시장의 하락기가 지속될지 또는 더 가파르게 진행될지는 모르겠으나, 만약 시간이 지남에 따라 대조1구역(힐스테이트 메디알레) 더 좋은 조건의 물건들이 계속 나온다면 안전마진이 확실한 물건들은 모니터링을 계속 하면서 꾸준히 비교분석을 하면 좋을 거 같습니다.

 

재개발 물건은 입주시점이 다가올수록(재개발 사업단계가 진행될수록) 프리미엄이 상승합니다. 하지만 부동산 하락기에는 시간이 지날수록, 프리미엄이 유지가 되거나 하락하는 현상을 보입니다. 

 

이 부분이 역으로 생각하면, 투자포인트라 생각됩니다.

입주시기가 점점 다가오면서 현재 물건보다 총투자금이 적게 드는 물건이 나온다면 무조건 Get GO~!