[재개발 수익률 분석] 휘경3구역(휘경자이디센시아) 재개발 진행현황 및 매물분석

안녕하세요. 텀블러 들고 있는 Eun-dokki입니다.

서울 재개발 투자 유망구역 중, 필자가 주목하고 있는 이문휘경뉴타운 중 휘경3구역 휘경자이디센시아 재개발 매물 수익률 분석을 통한 시세파악을 해보겠습니다. 

 

 

 

 

이문휘경뉴타운 구역 및 진행현황

 

이문휘경뉴타운은 총 7개의 구역으로 구성되어 있으며, 현재 휘경 1구역과 2구역은 입주를 완료한 상황이며 이문 2구역은 구역 해제가 된 상황입니다. 따라서 남아있는 이문 1구역, 3구역, 4구역, 휘경 3구역이 사업을 진행 중에 있습니다.

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• 이문1구역 : 착공중이며 22년 연말 분양예정
• 이문3구역 : 관리처분인가 완료 및 분양 준비중
• 이문4구역 : 조합설립인가 완료

이문 4구역을 제외한 이문 구역들은 대부분 사업의 마무리 단계에 있기 때문에 실거주를 목적으로 접근하기에 좋은 지역입니다.

 

▣ 휘경3구역(휘경자이디센시아)

• 시공사 : GS건설
• 조합원수 : 663명
• 건폐율 : 18%
• 용적률 : 299%
• 규모 : 지하3층 ~ 지상35층, 14개동
• 일반분양/임대 : 710세대/ 433세대
• 총 세대수 : 1,806세대
• 추진현황 : 19.10.04 관리처분인가 승인 / 착공중

 

휘문3구역은 초역세권 단지인 '휘경자이 디센시아'로 준공될 예정이며, 710세대가 일반분양으로 공급될 계획입니다.

현재 사업속도를 감안하면, 현재 착공중이며 오는 22.12월 일반분양 / 25.05월 입주를 목표로 하고 있습니다.

# 휘경3구역 휘경자이디센시아 입지 및 개발호재

1. 1호선 외대앞역/ 회기역 더블 역세권 자이브랜드 대단지
2. 사통팔달의 교통 핵심 입지(청량리12개노선, 동부/북부/내부순환로 인접)
3. 동부간선도로 지하화 및 수변공원 조성
4. 한국외대, 경희대, 서울시립대, 한예종 등 명문 사학 도보권 포진 

현재 기준 관리처분인가 이후 착공중이며, 입주권 전매가 가능한 재개발 구역입니다.
조합원 수가 적고 권리가가 큰 물건들이 많기 때문에 시장에 매물이 많이 없는 상황이며, 전체적으로 인근 재개발 구역들이 사업을 마무리하는 단계인만큼 입주시 이문휘경뉴타운의 본격적인 가치가 형성될 것으로 예상됩니다.

 

휘경3구역(휘경자이 디센시아) 조감도

 

▣ 매물 분석 (59B타입 / 단위:만원/ 22.10.21)

• 권리가액 : 1억6800만원
• 프리미엄(P) : 6억4200만원
• 매매가(감정평가액 + P) : 8억1000만원
• 조합원 분양가 : 3.9억원(전용59㎡) / 5.1억원(전용84㎡)
• 2년 후 예상 시세(입주시) : 11억원 (휘경sk뷰 참조)

 

초기투자금 = 매매가 - 레버리지

                   = 81,000 - 0

                   = 81,000 (실투자금)

 

분담금 = 조합원분양가 - 권리가액

           = 39,786 - 16,800(감정평가액 * 비례율 100%)

           = 22,986

 

총투자금 = 매매가 + 분담금

               = 81,000 + 22,986

               = 조합원분양가 + 프리미엄(매매가 - 감정평가액)

               = 39,786 + 64,200

               = 103,986

 

예상 수익 = 입주 시 예상 가격 - 총투자금

                = 110,000 - 103,986

                = 6,014

 

예상 수익률 = 초기투자금 81,000 (만원) 기준 7.42%

                    = 총투자금 103,986(만원) 기준 5.78%

 

총투자금 기준 연수익률 = 수익률 / 투자기간

                                       = 5.78% / 2

                                       = 2.89%

 

 

 

 

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▣ 마무리글

 입주까지 얼마남지 않은 기간은 매력적이지만,
프리미엄(P) 6.4억 가격이 아쉽다....

 

휘경3구역(휘경자이 디센시아)이라는 상당히 매력적인 입지를 가진 재개발 구역 매물이 이미 착공중이며 실질적인 입주가 2년 밖에 남지 않은 상황입니다. 조합원 매물이 많지 않은 구역인데 입주가 다가오며 간간히 매물 출현이 되고 있습니다. 

 

사업시행인가/ 관리처분인가가 오래 전에 승인된 구역이어서 조합원 분양가도 매우 착한 가격으로 책정된 것으로 추정되며, 교통 관련 많은 호재들 & 역세권 1군 브랜드 프리미엄 조합 등 여러가지 측면에서 장점이 많은 구역입니다.

 

한 가지 아쉬운 점은 적극적인 매수 추천을 하기에는 현 부동산 하락 분위기를 감안한다면 프리미엄이 높다는 점입니다. 장기적은 실거주 계획이라면 매수 추천이지만, 단기적인 투자 측면에서는 현 프리미엄에서 최소 1억이상 다운된 금액의 매물이 나온다면 추천드립니다.