[RichProject-20] 재건축 분담금 산출, 계산방법①

안녕하세요. 텀블러 들고 있는 Eun-dokki입니다.

RichProject 정보가 많지 않은 단계에서 재건축의 사업성을 분석하는 방법에 대해서 알아보겠습니다.

한권으로 끝내는 돈되는 재건축, 재개발(열정이넘쳐 지음) 책 내용을 참고 및 필사(筆寫)하였음을 밝힙니다.

 

 

본격적인 재건축 분담금 산출방법에 대해서 알아보기 전, 몇 가지 개념들을 정리하고 시작하겠습니다. 용어들에 대한 개념이 정리되지 않으면, 이후에 진행되는 내용들을 이해하기 쉽지 않을 수 있는 점, 숙지 부탁드립니다. 

 

 

 

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기본 개념 정리_용어

 

◈ 총사업비

 

사업의 시작부터 끝까지 모든 비용의 총합을 '총사업비'라고 합니다. 총사업비를 구성하는 요소는 크게 두 가지입니다. 하나는 오로지 건축하는데에 필요한 금액인 '공사비(시공비)'이고, 다른 하나는 공사비를 제외한 모든 항목인 '기타사업비'입니다. 모든 사업비는 공사비 아니면 기타사업비 둘 중에 하나에 포함된다고 보시면 됩니다.

총사업비 = 공사비 + 기타사업비

 

 

◈ 공사비(시공비)

 

건축자재비, 공사 인건비, 철거비 등이 해당되지만, 단순하게 건물을 짓는 데에 들어가는 금액이라고 생각하시면 됩니다. 총사업비 중에서 가장 많은 비중을 차지합니다.

 

 

◈ 기타사업비

 

총사업비에서 공사비를 제외한 모든 비용은 '기타사업비'에 속합니다. 현금청산자를 위한 보상비나 설계용역비, 각종 금융비용과 세금 및 공과금, 일반분양을 위한 인건비나 홍보비, 그리고 예비비까지 그 항목은 매우 많습니다. 

 

 

◈ 대지지분

 

(대지권의 표시)
표시번호	대지권의 종류	대지권의 비율	등기원인 및 기타사항
1	1,2,3,4 소유권대지권	49,330분의 36.1982

실제 보유한 땅의 면적을 의미합니다. 위 집합건물의 등기부등본 보면 각 세대별 소유자가 보유한 대지지분을 알 수 있습니다. 이것은 아파트 단지 전체의 대지면적이 4만9,330제곱미터이고, 그중에서 약36제곱미터가 바로 내가 보유한 대지지분의 면적이라는 뜻입니다. 공급면적 25평 기준으로 보면, 전용면적은 84제곱미터이지만, 소유하고 있는 땅은 그보다 훨씬 적은 약 36제곱미터입니다. 

 

재건축, 재개발 사업에서는 오직 대지지분만 봅니다. 따라서 투자를 할 때에는 전용면적 외에도 대지지분을 반드시 확인하셔야 합니다. 

 

 

 

 

◈ 기부채납비율

 

정비기반시설을 만들기 위한 대지의 소유권을 지자체에 넘기는 것을 '기부채납'이라고 합니다. 아파트 단지 전체의 총대지면적 중에서 기부채납하는 면적의 비율이 '기부채납비율'입니다. 기부채납비율이 높아지면 순수하게 아파트를 지을 수 있는 면적이 줄어들기 때문에 세대수도 적어지게 됩니다. 그만큼 사업성이 떨어지기 때문에 투자자들은 기부채납비율이 높은 것을 선호하지 않는 경향이 있습니다.

 

 

◈ 일반분양 기여 대지지분

 

조합원 개인이 보유한 대지지분 중에서 일정비율은 기부채납이 됩니다. 그리고 남은 대지지분 면적을 이용해서 아파트를 짓게 됩니다. 그중 일부는 조합원 본인이 분양받을 조합원분양 아파트에 사용될 것이고, 나머지는 일반분양 아파트를 짓는 데에 사용될 것입니다. 이렇게 조합원이 가진 대지지분 중에서 일반분양 아파트를 짓는 데에 사용되는 대지지분을 '일반분양 기여 대지지분'이라고 합니다.

일반분양 기여 대지지분
= 대지지분 - (대지지분 * 기부채납비율) - 조합원분양 필요 대지지분

 

 

다음 포스팅에서 기본 용어개념에 대한 부분을 마무리하고, 계속 재건축 분담금 계산하는 방법에 대해서 이어가겠습니다.

재건축/재개발 관련 RichProject는 계속됩니다~~