[RichProject-18] 재건축, 재개발 분담금 VS 추가부담금

안녕하세요. 텀블러 들고 있는 Eun-dokki입니다.

RichProject 재건축, 재개발 사업의 분담금과 추가부담금 계산방법에 대해서 알아보겠습니다.

한권으로 끝내는 돈되는 재건축, 재개발(열정이넘쳐 지음) 책 내용을 참고 및 필사(筆寫)하였음을 밝힙니다.

 

 

감정평가액과 비례율을을 알았다면 권리가액을 구할 수 있고, 이제 드디어 예상 분담금을 구할 수 있습니다. 분담금은 내가 얼마를 더 내면 새 아파트를 분양받을 수 있는지를 말하는데, 조합원분양가에서 권리가액을 뺀 금액이 곧 분담금입니다.

 

분담금 = 조합원분양가 - 권리가액

 

조합원분양가가 같다면 권리가액이 클수록 분담금이 적어지고, 반대로 권리가액이 작을수록 분담금은 커집니다. 권리가액의 크기가 분담금을 결정하기 때문에 권리가액(감정평가액 * 비례율)을 구성하는 감정평가액이 동일하다면, 비례율이 높을수록 분담금이 줄어들고, 반대로 비례율이 낮으면 분담금이 늘어나는 구조라고 이해하시면 됩니다. 

 

 

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▣ 분담금 VS 추가부담금

 

분담금과 추가부담금에 대한 개념을 헷갈리셔서 실제로 이 두 가지 용어를 섞어서 사용하는 경우도 많습니다. 엄밀히 말해서 두 용어는 완전히 다른 개념이기 때문에 개념부터 정리하겠습니다.

 

• 분담금 : 관리처분계획에 따라 조합원이 원래부터 새 아파트를 분양받기 위해서 내야 할 금액.
• 추가부담금 : 처음에는 없었지만, 사업성이 나빠져 나중에 추가로 더 부담해야 하는 금액, 즉 '추가로 내야 하는 분담금'을 의미함.

 

 

 

▣ 추가부담금이 발생하는 경우

 

1. 사업이 생각했던 대로 진행되지 않고 지연되거나
2. 그 사이에 물가가 올라서 건축비가 추가되거나
3. 이자 등의 금융비용이 증가하거나
4. 일반분양이 잘 되지 않아서 수입이 줄어든 경우

추가부담금이 발생한다는 것은 그 자체로 이미 사업성이 나쁜 투자라고 할 수 있습니다. 안 들어갔어야 할 돈이 들어갔다는 사실만으로 이미 사업성이 떨어진 것이며, 실제로 추가부담금이 발생하면 비례율도 떨어집니다. 

 

비례율 = (종후자산평가액 - 총사업비) / 종전자산평가액 * 100

 

종후자산평가액이 적을수록, 총사업비가 클수록 그리고 종전자산평가액이 클수록 비례율은 낮아집니다. 그런데  추가부담금이 발생했다는 것은 종후자산평가액이 줄었거나 총사업비가 늘어났다는 뜻이고, '종후자산평가액 - 총사업비'의 금액이 줄었다는 뜻입니다. 당연히 비례율은 낮아집니다.

 

참고로, 종전자산평가액은 관리처분계획 때 정해져 있으므로, 종후자산평가액(분양수입)이 크게 늘어나지 않는 이상 상황을 개선시키기는 쉽지 않습니다.

 

 

재건축, 재개발의 사업성을 분석한다는 것은 결국 분담금이 얼마나 나올지 예측하고, 앞으로 비례율이 높아지거나 낮아질 가능성은 없는지 점검한다는 것과 같은 말입니다. 

 

재건축/재개발 관련 RichProject는 계속됩니다~~