[RichProject-15] 재건축, 재개발 감정평가액 산출 방법(2)

안녕하세요. 텀블러 들고 있는 Eun-dokki입니다.

이전 포스팅에 이어서 RichProject 재건축, 재개발 사업의 감정평가액 산출방법에 대해서 알아보겠습니다.

한권으로 끝내는 돈되는 재건축, 재개발(열정이넘쳐 지음) 책 내용을 참고 및 필사(筆寫)하였음을 밝힙니다.

 

 

아래 이전 포스팅은 집합건물의 감정평가액 산출방법에 대한 글입니다. 참고하시기 바랍니다.

2022.01.17 - [부동산 여행기] - [RichProject-13] 재건축, 재개발 감정평가액 산출 방법(1)

[RichProject-13] 재건축, 재개발 감정평가액 산출 방법(1)

 

오늘은 단독/다가구주택의 감정평가액 산출방법에 대해서 알아보겠습니다.

 

 

 

 

 

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▣ 단독/ 다가구주택은 토지와 건물을 따로 평가한다

 

단독/ 다가구주택의 감정평가액은 토지의 가치와 건물의 가치를 각각 평가한 후 합산해서 결정합니다.

단독주택 감정평가액 = 토지 감정평가액 + 건물 감정평가액

 

그중에서 토지는 표준지 공시지가를 기준으로 삼은 뒤에 각 토지마다 개별요인을 적용해서 평가합니다. 표준지보다 우위에 있는 땅이라면 표준지 공시지가보다 높게, 그 반대라면 낮게 평가됩니다.

 

토지 감정평가액 = 표준지 공시지가 * 지역 및 개별요인 * 그 밖의 요인

 

 

성남시 재개발 구역 감정평가 사례

위 표는 최근 경기도 성남시에서 진행 중인 재개발 구역의 개별공시지가와 실제 토지 감정평가액을 비교해 본 것입니다. 토지 감정평가액이 개별공시지가의 몇 퍼센트 정도 인지를 계산해보니, 대략 비슷한 수준이거나 10% 정도 높았습니다. 

 

감정평가액과 공시지가의 비율은 부동산 시장의 흐름이 좋으냐 나쁘냐에 따라 달라지기 때문에, 토지 감정평가액을 예측할 때에는 '공시지가에 얼마를 곱한다' 라는 공식을 무조건 대입할 게 아니라 인근 지역의 매매거래 현황을 확인하시는 것이 안전합니다.

 

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지금부터는 건물의 감정평가를 알아보겠습니다. 건물의 가치는 '원가법'으로 평가합니다. 원가법이란 이 집을 짓기 위해 들어가는 원가를 계산한 후 연식이 얼마나 오래됐느냐에 따라 가치를 감가상각해서 계산하는 방법입니다. 

 

 

※ 연식에 따른 건물의 감정평가액 예상치

건축 후 경과연수	평당 가격
15~20년	140만~160만원
21~25년	110만~140만원
26~30년	90만~110만원
31~35년	60만~90만원
36~40년	50만~60만원

철근콘크리트 구조의 경우, 사용 가능한 총 연수를 40년으로 계산하여 감가상각을 합니다. 즉, 40년이 지난 건축물은 쓸 만큼 썼으므로 건축물의 가격은 0원이라고 보는 것입니다. 물론 현실에서는 아무리 오래된 건축물이라도 건물 가격을 정말로 0원으로 평가하는 경우는 거의 없고, 최소한 몇 백만원 정도로 평가하고 있습니다.

 

 

이렇게 산출된 토지의 가치와 건물의 가치를 합하면 주택의 감정평가액이 산출됩니다.

투자를 결정하기에 앞서 내가 감정평가사가 됐다는 심정으로 나름의 감정평가액을 추산해 보면 투자를 결정하는 데에 실수를 줄일 수 있을 것이라 판단됩니다.

 

재건축/재개발 관련 RichProject는 계속됩니다~~

 

 

※ TIP

감정평가는 어느 시점을 기준으로 이루어질까?

 

종전자산평가는 사업시행인가일을 기준으로 이뤄지므로 사업시행인가가 나기 전에 감정평가액을 추정할 때는 사업시행인가가 예상되는 시점의 공시지가를 예측해야 합니다. 사업시행인가가 된 이후에도 감정평가를 하지 않은 구역에서는 사업시행인가가 이뤄진 해의 공시지가를 기준으로 계산하면 됩니다.

 

아래 글은 재건축, 재개발 감정평가액 산출 방법 마지막 포스팅입니다~!

2022.01.19 - [부동산 여행기] - [RichProject-16] 재건축, 재개발 감정평가액 산출 방법(3)

[RichProject-16] 재건축, 재개발 감정평가액 산출 방법(3)