[RichProject-14] 재건축, 재개발 감정평가액 산출 방법(1)

안녕하세요. 텀블러 들고 있는 Eun-dokki입니다.

RichProject 재건축, 재개발 사업의 감정평가액 산출방법에 대해서 알아보겠습니다.

한권으로 끝내는 돈되는 재건축, 재개발(열정이넘쳐 지음) 책 내용을 참고 및 필사(筆寫)하였음을 밝힙니다.

 

 

 

감정평가액의 정식 명칭은 '종전자산평가금액' 입니다. 조합원 개개인의 감정평가액은 기존에 가지고 있던 부동산 하나

의 가치이지만, 조합 전체의 감정평가액은 조합원들 개개인의 감정평가액을 모두 합한 금액입니다. 

 

조합원 입장에서는 감정평가액이 높게 나올수록, 나중에 내야 할 분담금이 줄어들기 때문에 감정평가액 예측은 매우 중요한 문제입니다. 아래와 같은 원리로 조합원 분담금이 결정되기 때문에 감정평가액은 분담금 결정에 중요한 요소입니다.

 

※ 권리가액 : 조합원이 보유한 부동산에 대해 권리를 주장할 수 있는 실제 금액.

권리가액 = 감정평가액 * 비례율

 

※ 분담금 : 조합원분양을 받기 위해 조합원이 추가적으로 내야 할 금액.

분담금 = 조합원분양가 - 권리가액 

 

 

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▣ 집합건물은 주변 거래 사례와 비교해서 평가한다

 

집합건물(아파트나 빌라 등)의 경우 '거래 사례 비교법'을 이요해서 감정평가액을 산출합니다. '거래 사례 비교법'이란 구역 인근에서 실제 거래된 사례와 비교해서 가치를 평가하는 방법입니다. 인근의 거래 사례 중 평가 대상과 유사한 조건의 물건을 찾아서, 얼마에 매매가 이루어졌는지를 참고해서 평가합니다.

 

다만, 이때 비교할 거래 사례는 같은 구역 내의 물건이 아니라 재개발 구역 인근에 있는 지역의 거래 사례를 참조합니다. 재개발 감정평가는 개발 기대감에 따른 시세 상승을 배제하기 때문입니다.

 

그런데 실제 재건축, 재개발 사업에서는 주변 시세보다 감정평가액이 낮게 평가되는 경향이 있습니다. 최근에 나온 감정평가 사례들을 분석해보면 구역 인근의 유사한 물건의 매매가격과 전세가격의 중간 정도로 감정평가가 이뤄지는 것으로 보입니다. 

 

거래 사례 비교법에 의한 감정평가액 추정 방법

 

예를들면, 재개발 인근 구역의 유사 물건의 매매가가 1억원, 전세가가 7,000만원이라고 가정하면, 내 물건의 감정평가액 추정치는 그 중간값인 8,500만원 정도로 예상해 볼 수 있습니다.

 

 

다음 포스팅은 '단독/다가구주택의 감정평가 산출방법'에 대해서 올릴 예정입니다.

2022.01.18 - [부동산 여행기] - [RichProject-14] 재건축, 재개발 감정평가액 산출 방법(2)

[RichProject-14] 재건축, 재개발 감정평가액 산출 방법(2)

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