[RichProject-11] 재건축, 재개발 사업성 분석 방법(2)

안녕하세요. 텀블러 들고 있는 Eun-dokki입니다.

저번 글에 이어서 RichProject 재건축, 재개발 사업성 분석 TOOL에 대해서 알아보겠습니다.

한권으로 끝내는 돈되는 재건축, 재개발(열정이넘쳐 지음) 책 내용을 참고 및 필사(筆寫)하였음을 밝힙니다.

 

 

2022.01.12 - [부동산 여행기] - [RichProject-10] 재건축, 재개발 사업성 분석 방법(1)

[RichProject-10] 재건축, 재개발 사업성 분석 방법(1)

 

 

▶ A구역 관리처분계획 정비사업비 추산액

A구역 관리처분계획 정비사업비 추산액  

 

 

2. 보상비/ 이주비가 많아지면 금융비용도 늘어난다

 

 

기타사업비 중에서 '기타경비' 항목을 보면, '대여금이자'와 '이주비금융비용'이 있습니다(④). 이것은 이전 글에서 설명드린 '손실보상비'와 '이주비'를 지급하기 위해서 조합이 시공사나 금융기관에게 빌려온 돈에 대한 이자입니다. 

 

위 표의 '대여금이자' & '이주비금융비용'의 합은 약 115억원으로 총사업비의 4.7%를 차지하고 있습니다. 나중에 살펴볼 서울시 B아파트의 재건축 사업에서는 대여금이자가 약 8억원인 것과 비교하면 재개발과 재건축 사업이 분명 다르다는 것을 알 수 있습니다.

 

또 하나 살펴볼 것은 '기타예비비'입니다(⑤). 금액으로 약 26억원이고 비율로는 총사업비의 약 1% 정도입니다. 기타예비비는 예기치 않은 문제를 해결하기 우해 마련해 둔 비용으로 재건축과 재개발 사업 모두 1% 정도에서 책정되는게 일반적입니다. 

 

 

책자의 여러 내용중에서 다른 것은 모두 놓치더라도 '공사비(시공비)'만큼은 반드시 챙겨봐야 합니다. 공사비는 재건축, 재개발 사업에서 가장 많은 비중을 차지하는 항목이고, 공사비를 제외한 나머지의 합인 '기타사업비'와의 비율을 통해 많은 것을 알아낼 수 있기 때문입니다.

 

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※ 주요단어 개념정리

 

▶감정평가액 : 사업 구역 내에 보유하고 있는 부동산의 평가금액. 빌라나 아파트 등의 집합건물은 거래 사례 비교법으로 단독/다가구주택은 토지 가치와 건물 가치를 따로 평가하여 합하는 방식으로 감정평가사가 평가한다.

 

▶비례율 : 재건축, 재개발의 사업성을 나태내는 지표. 100%보다 높으면 사업성이 좋고, 낮으면 사업성이 좋지 않다고 본다. 단, 필요에 따라 조정이 가능하기 때문에 맹신은 금물.

 

▶권리가액 : 조합원이 보유한 부동산에 대해 권리를 주장할 수 있는 실제 금액.

권리가액 = 감정평가액 * 비례율

 

▶분담금 : 조합원분양을 받기 위해 조합원이 추가적으로 내야 할 금액.

분담금 = 조합원분양가 - 권리가액 

 

재건축/재개발 관련 RichProject는 계속됩니다~~