[RichProject-10] 재건축, 재개발 사업성 분석 방법(1)

안녕하세요. 텀블러 들고 있는 Eun-dokki입니다.

RichProject 재건축, 재개발 사업성 분석 TOOL에 대해서 알아보겠습니다.

한권으로 끝내는 돈되는 재건축, 재개발(열정이넘쳐 지음) 책 내용을 참고 및 필사(筆寫)하였음을 밝힙니다.

 

 

▣ 공사비와 총사업비의 비율부터 파악하자

 

재건축, 재개발 투자의 핵심은 바로 프리미엄(P)과 조합원 분담금을 예측하는 것이라고 해도 과언이 아닙니다. 아래 사례로 드는 A구역의 재개발 사업장은 비교적 최신의 사례이고, 재개발 사업의 특징을 잘 보여주는 곳이기 때문에 사례로 들게 되었음을 미리 밝힙니다. 

 

먼저 관리처분계획 책자를 통해 사업의 내용을 개략적으로 살펴보겠습니다. 

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▶ A구역 관리처분계획 정비사업비 추산액

A구역 관리처분계획 정비사업비 추산액

 

 

1. 재개발은 기타사업비의 비중이 높다

 

관리처분계획 책자에 나온 이 구역의 '소요비용 추산액'의 합계(총사업비)는 약 2,448억원입니다(①). 그중에서 '건축시설공사비'는 약 1,625억원인데, 여기에 '건축시설공사비 부가세'와 '건축물 철거비'까지 모두 합하면 '공사비'가 나옵니다(②). 금액으로는 약 1,641억원이고, 비중으로는 총사업비의 67.03%를 차지합니다.

 

총사업비에서 공사비를 뺀 나머지 금액을 통상 '기타사업비'라고 합니다. 즉, 이 표에서는 총사업비 약 2,448억원에서 공사비 약 1,641억원을 뺀 나머지 금액인 약 807억원이 '기타사업비'가 되며, 비율로는 총사업비의 32.96%를 차지합니다.

 

비율로 따져보면 대략 '공사비 : 기타사업비 = 67% : 33%'

 

재건축 사업의 경우 일반적으로 한 '75 : 25'의 비율이 거의 대부분 지켜집니다. 하지만 재개발 사업에서는 기타사업비의 비중이 커지기 때문에 그 비율이 잘 맞지 않습니다.

 

why? 재개발에서 기타사업비의 비중이 커지는 이유는 무엇일까요?

 

바로, 재건축에는 없는 '보상비' 항목(③)이 재개발에는 추가되기 때문입니다. 

 

보상비 항목의 금액을 모두 합치면 약 413억원이고, 비율로는 총사업비의 16.87%를 차지하고 있으며 꽤 큰 비중이라는 것을 알 수 있습니다.

 

보상비 중에서도 가장 큰 부분은 '손실보상비'로 약 360억원이  책정되어 있습니다. 손실보상비는 조합원으로서 권리 행사를 포기한 사람들, 즉 현금청산자들에게 지급되는 비용입니다. 조합은 이 돈을 시공사나 금융기관으로부터 빌려와서 지급합니다. 그 밑에 보면 두 가지의 '이주비'가 있습니다. 하나는 '주거이주비', 즉 세입자에 대한 이주비입니다. 다른 하나는 '기타이주보상비', 즉 상가영업자에 대한 보상비입니다. 재건축과 달리 재개발에서는 세입자 주거이전비와 상가영업보상비를 지급해야합니다. 

 

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재건축의 경우는 '공사비 : 기타사업비 = 75% : 25%' 라는 비율을 기억하시고, 재개발의 경우는 기타사업비의 비중이 더 커지기 때문에 대략 '공사비 : 기타사업비 = 65% : 35%' 까지 조정된다는 것을 기억하시기 바랍니다. 다만 재개발의 경우는 워낙 변수가 많기 때문에 위 공식이 정확하게 지켜지지 않을 수 있다는 사실도 명심하시기 바랍니다. 

 

재건축/재개발 관련 RichProject는 계속됩니다~~