[RichProject-8] 재건축, 재개발 사례 분석

안녕하세요. 텀블러 들고 있는 Eun-dokki입니다.

RichProject 재건축, 재개발 사례 분석에 대해서 알아보겠습니다.

한권으로 끝내는 돈되는 재건축, 재개발(열정이넘쳐 지음) 책 내용을 참고 및 필사(筆寫)하였음을 밝힙니다.

 

 

 

 

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▣ 총사업비

 

조합창립총회 책자에는 '정비사업비 총액(총사업비)'이라고 적혀 있으며, 아래 표는 그 부분을 발췌한 것입니다. 합계는 약 7,343억원입니다. 그중에서 '신축비'와 '철거비'의 합계액은 약 5,559억원인데, 이는 총사업비의 75.7%에 해당합니다. '기타사업비'는 1,784억원으로 24.3%입니다. 대략 3대 1의 비율입니다.

 

 

 

▣ 아파트 분양수입

 

'총분양수입'은 조합원분양을 통해 얻은 수익과 일반분양을 통해 얻은 수익을 합친 금액입니다. 

 

 

위의 표를 보면, 조합원 물량이 1491세대, 일반분양 1493세대, 임대아파트 616세대를 합쳐 총 3600세대를 신축할 계획임을 확인할 수 있습니다.

 

조합원 평당 분양가는 대략 1200만원 중반으로 나와 있습니다. '25평을 기준으로 보면 조합원분양가는 약 3억2340만원(평당가*평형)이라고 나와 있는데, 이 평형이 총 457세대이므로 이 평형을 통해 얻는 조합원분양 수입은 약 1480억원(분양가*세대수)임을 추정할 수 있습니다.

 

이렇게 모든 평형의 조합원분양 수입과 일반분양 수입을 계산한 후 합하면 총 1조 2,242억원 정도가 나옵니다. 이것이 예상되는 아파트의 분양수입입니다.

 

 

 

 

▣ 비례율

 

총사업비용, 총분양수입, 종전자산평가액을 알고 있으면 이제 비례율을 개략적으로 산출해 볼 수 있습니다. 비례율은 이 사업의 사업성을 한눈에 알아보기 위한 지표로서 아래 공식을 이용해서 구합니다.

 

비례율 = (총분양수입 - 총사업비용) / 종전자산평가액 * 100

 

※ 산출내역

(종전자산평가액은 4055억원으로 가정)

 

비례율 = (총분양수입 - 총사업비용) / 종전자산평가액 * 100

          = (1조2845억 - 7343억) / 4055억 * 100

          = 135.67%

 

"비례율이 100%를 넘으면 사업성이 좋다고 보는데, 이 사업장은 그보다 매우 높으므로 사업성이 엄청 뛰어낟다고 짐작할 수 있습니다."

 

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재건축, 재개발 실졔 사례분석을 가볍게 해보았습니다. 아직 조합설립단계여서 자세한 산출은 불가능하지만 중요한 것은 개략적으로라도 이 구역의 사업성이 어느 정도인지 가늠해볼 수 있는지의 여부입니다.

 

재건축/재개발 관련 RichProject는 계속됩니다~~