[RichProject-7] 재건축, 재개발 사업성 분석

안녕하세요. 텀블러 들고 있는 Eun-dokki입니다.

RichProject 재건축, 재개발 투자 시, 사업성 분석하는 방법에 대해서 알아보겠습니다.

한권으로 끝내는 돈되는 재건축, 재개발(열정이넘쳐 지음) 책 내용을 참고 및 필사(筆寫)하였음을 밝힙니다.

 

---

 

 

 

 

 

 

 

조합이 발생하는 조합창립총회 책자나 관리처분계획 책자를 보면 정비사업비 추산액이 나오며, 얼마의 비용을 쓸 예정인지를 항목별로 정리해놓은 부분입니다. 항목별 비율을 중점적으로 살펴보면 대략적인 사업성 파악이 가능합니다.

 

여러 항목에 대한 용어정리를 아래와 같이 해보았습니다.

 

 

◈ 공사비(시공비)

 

공사비는 신축아파트 건축을 하는 데에 들어가는 비용입니다. 기존 건축물을 철가하는 비용까지 포함됩니다. 특히 '평당공사비'를 눈여겨 보시면, 총사업비가 얼마나 나오게 될지 추산해 볼 수 있습니다. 

 

 

◈ 보상비

 

조합원 자격을 충족시키지 못하거나 조합원 분양을 원치 않는 사람들에게 현금청산을 해주기 위한 금액입니다. 재건축에서는 해당 부동산을 협의매수하거나 매도청구소소을 통해 매입합니다 .반면 재개발은 법률에 따라 강제수용하게 되어, 세입자주거이전비와 상가영업보상비를 지급하도록 되어 있습니다. 이 돈은 조합이 시공사나 금융기관으로부터 차입해서 사용하기 때문에, 이 항목이 크면 그만큼 금융비용이 증가하게 됩니다.

 

 

◈ 공과금

 

공과금 항목에서 주의깊게 봐야할 항목은 법인세입니다. 비례율이 100%를 넘으면 수익이 난다는 뜻이고, 조합은 그에 해당하는 법인세를 내야합니다. 만약 이 항목을 많이 잡았다면 조합은 비례율이 높게 나올 것으로 예상한다는 뜻입니다. 

 

 

 

 

 

◈ 금융비용

 

조합이 내는 각종 이자를 뜻합니다. 일반분양을 통해 분양수익이 들어오기 전까지 돈을 차입해서 사업을 진행할 수 밖에 없습니다. 여기에는 이주비 금용비용과 시공사 및 금융기관으로부터 대여한 대여비 금융비용이 해당됩니다. 

 

 

◈ 예비비

 

특별히 정해진 항목 없이, 사업을 진행하다가 어떤 일이 생길지 모르기 때문에 이에 대비하기 위해 잡아놓은 예산입니다. 대부분 총사업비의 1% 정도를 예비비로 잡는 것이 일반적입니다. 만약 예비비가 유난히 높다면, 이 사업장은 추가비용이 발생해도 예비비에서 충당이 가능하기 때문에 비례율이 하락할 가능성이 적다고 보시면 됩니다.

 

 

◈ 미분양대책비

 

미분양이 발생할 경우를 대비하여 중도금 이자후불제나 중도금 무이자 또는 일반분양가 인하 등의 조치를 취할 수 있도록 책정해놓은 비용입니다. 필수 책정 항목이 아니기 때문에 사업성이 좋지 않은 구역은 없기도 합니다. 만약 이 항목이 포함되어 있다면 앞으로 비례율이 낮아질 가능성이 적다고 볼 수 있습니다.

 

 

◈ 이주촉진비

 

조합이 정한 기한 내에 이주를 완료하는 조합원에게 주는 이사비로 말 그대로 이주를 촉진하기 위한 비용입니다. 반드시 포함해야 하는 항목은 아닙니다. 

 

 

◈ 수입추산액

 

이 사업을 통해 얻게 될 수입을 미리 추산해본 금액으로, 조합원분양 수입과 일반분양 수입을 합쳤을 때 나오는 금액입니다. 조합원 분양가는 관리처분계획 때  확정이 나지만, 일반분양가는 관리첩누계획 때에도 어디까지나 예상가일 뿐이고 실제 확정은 일반분양 시 부동산 시장 상황에 따라 정해집니다.

 

 

◈ 추정비례율

 

비례율 공식 = '(종후자산평가액 - 총사업비) / 종전자산평가액 * 100'

 

즉, 기존에 조합원들이 보유하고 있던 종전자산의 가치에 대비해서 얼마를 벌어들였는지를 나타내는 수치입니다. 100%보다 높으면 사업성이 높다고 봅니다. 개략적인 참고만 하는 수치이며 절대적인 수치라고 생각하시면 안 됩니다. 참고로, 비례율이 100%를 넘으면 조합은 법인세를 내야 하기 때문에 가능하면 100%에 맞추려는 경향도 있습니다. 

 

 

---

 

◈ 핵심 포인트~!

 

조합이 발행한 책자의 여러 항목들 분석을 통해 앞으로 이 사업장의 비례율이 높아지거나 낮아질 가능성이 있는지를 추산해 보는 것~!!! 비례율이 내려가서 추가부담금이 나올지, 또는 반대로 올라가서 분담금이 줄어들지, 같은 내용만 잘 파악하여도 이 사업장에 대한 투자를 결정하는 데에 큰 도움이 되리라 생각합니다.

 

EX1) 미분양 대비를 위해 예비비를 많이 책정해 두었다면, 비례율이 최초보다 낮아질 가능성은 적다고 보시면 됩니다. 왜냐하면 책정해 둔 예비비를 미사용 시, 사업비가 줄어들기 때문에 비례율이 올라갈 수도 있기 때문입니다.

 

EX2) 반대로 꼭 필요한 항목을 책정해 놓지 않으면 일반분양 시점에 부동산 시장이 안 좋아졌을 경우를 대비하기 어렵습니다. 일반분양가를 낮추거나 중도금 무이자 등의 혜택을 제공해야 하는 경우, 사업비가 증가하여 비례율이 낮아질 수 있고 추가부담금이 나올 수도 있습니다.

 

사업성 분석을 위한 기본적인 용어정리를 해보았으며, 다음글에서 더 디테일한 분석 이어가겠습니다.

재건축/재개발 관련 RichProject는 계속됩니다~~