[RichProject-9] 재건축, 재개발사업 비례율

안녕하세요. 텀블러 들고 있는 Eun-dokki입니다.

RichProject 재건축, 재개발사업의 비례율에 대해서 알아보겠습니다.

한권으로 끝내는 돈되는 재건축, 재개발(열정이넘쳐 지음) 책 내용을 참고 및 필사(筆寫)하였음을 밝힙니다.

 

 

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비례율을 맹신하면 안 된다~!

 

★ 필요에 따라 조정이 가능하다

 

 

만약 종후자산평가액(=총분양수입)과 종전자산평가액이 변하지 않는다면, 총사업비를 줄이거나 늘림으로써 비례율을 조정할 수 있습니다. 즉 총사업비가 적을수록 비례율은 높아지는 반면, 총사업비가 많을수록 비례율은 낮아집니다.

 

사업비에 어떤 항목을 얼마나 포함하느냐에 따라 비례율은 달라질 수 있습니다. 비례율이 낮게 나오면 사업비에 들어간 항목을 덜어내서 비례율을 끌어올리고, 그 반대로 항목을 추가하여 끌어내리는 것도 가능하다는 뜻입니다.

 

실제로 재건축, 재개발 사업에서는 비례율을 100% 수준에 맞추려는 경향이 있습니다. 

 

첫 번째 이유 : 비례율이 100%를 넘어가면 조합은 사업이익에 대한 법인세를 내야 하기 때문입니다. 

 

두 번째 이유 : 조합원들 사이에서 갈등의 소지가 줄어들 수 있기 때문입니다. 조합원 개개인들의 권리가액은 '감정평가액 * 비례율'로 결정됩니다. 그런데 비례율에 따라 감정평가액이 큰 사람과 작은 사람의 이익차이가 커지다보니, 차라리 비례율이 100%일 경우에 갈등이 더 적어질 수 있기 때문입니다.

 

 

 

조작된 비례율에 속지 않으려면?

 

 

비례율에 영향을 미치는 종전자산평가액, 종후자산평가액, 총사업비의 개념을 명확히 알고 있어야, 과연 이 비례율이 맞는 것인지 판단할 수 있습니다.

 

재건축, 재개발 사업의 관리처분계획 책자를 볼 때에는 반드시 '정비사업비 추산액'을 확인하시기 바랍니다. 여기에 '총사업비' 항목이 나와 있습니다. 

 

그중에서 '미분양 대책비' 또는 '예비비'부분을 눈여겨보시기 바랍니다. 향후에 예상치 못한 상황들에 대비하기 위해서 책정해 놓은 금액들이기 때문에, 만약 이 항목들의 금액이 넉넉하게 책정되어 있다면 최종 비례율이 관리처분계획 당시보다 낮아질 가능성이 매우 적다고 볼 수 있습니다. 

 

반대로 이 항목의 금액이 너무 낮게 책정되었거나 아예 없다면 추후 문제가 될 수도 있습니다. 돌발상황이 생길 경우 없던 사업비가 추가될 수 있고 이것은 비례율 하락으로 이어지며 조합원들이 추가부담금까지 납부해야 할 수도 있다는 것을 염두에 두셔야 합니다. 

 

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이처럼, 비례율은 상황에 따라 달라질 수 있습니다. 따라서 우리가 주목해야 할 것은 비례율의 숫자 그 자체가 아니라 이러한 비례율이 나오게 된 근거들입니다.

 

앞으로 지출될 사업비가 늘어날 것 같다면 아무리 비례율이 100%를 넘기더라도 안심하기는 이릅니다. 반대로 앞으로 지출될 사업비가 별로 없어 보인다면 지금 당장의 비례율은 다소 낮더라도 앞으로 좋아질 수 있다는 생각을 하셔야 합니다.

 

재건축/재개발 관련 RichProject는 계속됩니다~~