[RichProject-16] 재건축, 재개발 감정평가액 산출 방법(3)

안녕하세요. 텀블러 들고 있는 Eun-dokki입니다.

RichProject 재건축, 재개발 사업의 감정평가액 산출방법(마지막 버전)에 대해서 알아보겠습니다.

한권으로 끝내는 돈되는 재건축, 재개발(열정이넘쳐 지음) 책 내용을 참고 및 필사(筆寫)하였음을 밝힙니다.

 

 

아래 이전 포스팅은 단독/다가구주택의 감정평가액 산출방법에 대한 글입니다. 참고하시기 바랍니다.

2022.01.18 - [부동산 여행기] - [RichProject-15] 재건축, 재개발 감정평가액 산출 방법(2)

[RichProject-15] 재건축, 재개발 감정평가액 산출 방법(2)

 

 

예시를 들어, 저번 포스팅 때 올렸었던 단독/다가구주택의 감정평가액을 산출하는 방법에 대해서 조금더 깊이 다뤄보겠습니다. 

 

토지면적 20평, 공시지가 평당 1,000만원, 건물 연면적 30평, 지은 지 25년이 된 다가구주택의 감정평가액은 얼마일까?

 

먼저 토지의 감정평가액과 건물의 감정평가액을 따로따로 구한 후, 두 가지를 합쳐야 합니다. 인근 지역의 비슷한 다가구주택이 얼마에 거래되고 있는지 조사해보니 공시지가의 110% 수준해서 거래되고 있다고 가정하면, 이 물건의 토지 가치 역시 공시지가의 110% 정도로 감정평가될 가능성이 크다는 사실을 고려하여 계산을 하겠습니다.

 

1. 토지 감정평가액 = (공시지가 * 110%) * 토지면적
                         = 1,000만원 * 110% * 20
                         = 2억2,000만원

 

건물의 감정평가액은 저번 포스팅 올린 연식에 따른 건물의 감정평가액 예상치를 참조해서 보면, 25년 정도 된 주택은 평당 110만원 정도이지만, 좀 더 보수적으로 평당 100만원으로 계산을 해보겠습니다.

 

2. 건물 감정평가액 = 연식에 따른 평당 예상 가격 * 건물 연면적
                         = 100만원 * 30
                         = 3,000만원

 

최종적으로,

3. 감정평가액 총액 = 토지 감정평가액 + 건물 감정평가액
                         = 2억2,000만원 + 3,000만원
                         = 2억5,000만원

 

 

여기서 한 가지 주의해야 할 것은 토지의 감정평가액은 반드시 주변 거래시세의 100%로 평가되지는 않는다는 사실입니다.

 

재개발은 조합원이 자신의 부동산을 재개발 사업에 투자해서 진행하는 사업입니다. 만약 감정평가액이 주변 시세와 똑같이 나온다면 골치 아프게 재개발 사업에 참여할 필요 없이 현금청산을 해버리는 사람들이 늘어나게 됩니다. 현금청산자에 대한 보상비가 늘어나게 되고, 보상비를 대여하기 위한 이자, 즉 금융비용도 증가하기 때문에 재개발 사업이 어려워질 수 있습니다.

 

그래서 토지의 감정평가액은 주변 거래 시세의 80~90% 정도로 평가되는 것이 일반적입니다. 이렇게 보수적으로 추정하고 투자를 하면 리스크를 줄일 수 있어 좋고, 만약 실제 감정평가액이 주변 시세의 100%로 나온다면 더욱 좋을 것입니다.

 

재건축/재개발 관련 RichProject는 계속됩니다~~