[RichProject-21] 재건축 분담금 산출, 계산방법②

안녕하세요. 텀블러 들고 있는 Eun-dokki입니다.

RichProject 정보가 많지 않은 단계에서 재건축의 사업성을 분석하는 방법 ②에 대해서 알아보겠습니다.

한권으로 끝내는 돈되는 재건축, 재개발(열정이넘쳐 지음) 책 내용을 참고 및 필사(筆寫)하였음을 밝힙니다.

 

이전 포스팅 내용에서 이어지는 글이오니, 참고부탁드립니다.

2022.01.26 - [부동산 여행기] - [RichProject-20] 재건축 분담금 산출, 계산방법①

[RichProject-20] 재건축 분담금 산출, 계산방법①

 

 

 

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재건축 사업 분담금 산출과정

 

 

이번 포스팅의 핵심내용을 그대로~ 담고 있는 위의 도식도를 이해하시면 끝입니다. 지금은 바로 해석이 되지 않으니, 아래 내용을 다 숙지하시고, 다시 한 번 보시면 분명히 재건축 분담금 산출과정에 대한 이해를 하시게 될 겁니다.

 

 

기본 개념 정리_용어

 

 

◈ 순수건축비

 

금융비용이나 보상비, 기타비용 등을 포함하지 않은 순수하게 아파트를 건축하는 데에 필요한 금액. 한 세대를 건축하는데 필요한 공사비를 의미하기 때문에 '세대당 공사비(세대당 시공비)'와 비슷한 개념이라고 볼 수 있습니다.

 

순수건축비는 평당 공사비에 '계약면적'을 곱해서 구합니다.

• 전용면적 : 그 세대가 온전하게 사용하는 면적, 즉 집 내부의 면적만을 의미
• 분양면적 : 전용면적에 복도, 계단 및 엘리베이터 면적을 합친 것을 의미
• 계약면적 : 분양면적에 주차장, 놀이터, 노인정, 등 각종 부대복리시설까지 모두 합친 면적

순수건축비 = 평당 공사비 * 계약면적

 

 

◈ 조합원 건축원가

 

조합원분양 물량의 아파트를 짓기 위해 필요한 비용을 말합니다. 여기에는 건축을 위해 필요한 순수건축비 외에도 사업을 추진하기 위해 들어간 각종 기타사업비가 포함됩니다. 조합원 건축원가는 세대당 들어가는 총사업비라고 생각하면 쉽습니다.

 

 

 

 

◈ 일반분양 수익

 

일반분양 아파트의 분양 가격에서 순수건축비를 빼면 '일반분양 수익'이 나옵니다. 즉 아파트를 판매한 가격에서 원가를 빼고 남은 수익이의 개념이라고 보시면 됩니다.

일반분양 수익 = 일반분양 분양가격 - 순수건축비

 

 

◈ 대지지분 1평당 일반분양 수익

 

'일반분양 수익'을 '필요 대지지분'으로 나눈 값입니다. 다시 말해서 대지지분 1평당 일반분양 수익을 얼마나 거둬들였는지를 나타냅니다. 일반분양 수익이 클수록, 대지지분 1평당 수익도 커질 것이고, 반대로 일반분양 수익이 적다면 대지지분 1평당 수익도 작아질 것입니다.

대지지분 1평당 일반분양 수익 = 일반분양 수익 / 필요 대지지분

 

 

◈ 일반분양 기여금액

 

조합원 개개인은 가지고 있던 기존 대지지분을 내놓음으로써 일반분양 수익을 내는 데에 기여할 것입니다. 조합원 개인이 과연 얼마나 일반분양에 기여했는지를 나태내는 것이 '일반분양 기여 금액'입니다.

 

구하는 공식은 '대지지분 1평당 분양수익'에 조합원별로 기여한 '일반분양 기여 대지지분'의 평수를 곱하면 됩니다. 이 금액이 중요한 이유는 나중에 분담금을 산정할 때, 조합원이 수익에 기여한 금액만큼 되돌려준다는 의미로 조합원 건축원가에서 그만큼의 금액을 공제해주기 때문입니다.

일반분양 기여금액 = 대지지분 1평당 일반분양 수익 * 일반분양 기여 대지지분

 

 

 

 

◈ 분담금

 

 

재개발 사업에서는 조합원분양가가 정해졌다는 전제 하에 권리가액을 뺌으로써 분담금을 구했지만, 재건축 사업에서는 아래와 같은 공식으로 분담금을 산출합니다.

분담금 = 조합원 건축원가 - 일분분양 기여 금액

 

위 공식을 해석하면, 조합원분양 아파트를 짓기 위해 들어간 돈은 원래 조합원이 부담해야 하지만, 이 조합원은 동시에 일반분양 아파트를 짓는 데에도 기여를 했습니다. 따라서 일반분양을 통해 벌어들인 수익을 조합원에게 돌려준다는 차원에서 분담금을 깎아주는 것입니다. 

 

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위 도식도에 나오는 각 용어에 대한 개념을 이해한 상태에서, 큰 흐름(Flow)을 파악하면서 위에서 아래로 내려오면 분담금 산출과정에 대한 기본적인 개념은 이해하셨을 거라 생각합니다.

 

재건축/재개발 관련 RichProject는 계속됩니다~~