[RichProject-26] 재건축, 재개발 분담금과 프리미엄 계산방법①

안녕하세요. 텀블러 들고 있는 Eun-dokki입니다.

RichProject 재건축 분담금을 계산하는 과정에 대해서 알아보겠습니다.

한권으로 끝내는 돈되는 재건축, 재개발(열정이넘쳐 지음) 책 내용을 참고 및 필사(筆寫)하였음을 밝힙니다.

 

 

B단지의 조합원인 김대박 씨는 재건축 전 분양면적 18평형 아파트를 가지고 있는데, 재건축이 되면 전용면적 84㎡ 아파트를 조합원분양으로 받고 싶어 합니다. 비례율은 111.26%로 추정한다면, 김대박 씨의 분담금은 얼마일까요?

 

어떤 공식을 활용해서 분담금을 구할 것인가?

[방법 ①] 분담금 = 조합원분양가 - 권리가액
[방법 ②] 분담금 = 조합원 건축원가 - 일반분양 기여 금액

 

이미 관리처분계획 책자에 조합원분양가와 감정평가액과 추정비례율이 모두 나와있는 상황이라면, [방법 ①] '분담금 = 조합원분양가 - 권리가액' 방식을 활용하는 것이 더 간단할 것입니다.

 

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▣ 1단계 : 권리가액(감정평가액 * 비례율) 구하기

 

B단지의 평형별 감정평가액 및 권리가액

위의 표를 참고하여 권리가액을 먼저 산출해보겠습니다. (표에 권리가액이 나와있지만, 그래도 본인이 반복적으로 계산하는 습관을 들이면 좋습니다)

권리가액 = 감정평가액 * 비례율
            = 약 4억1,719만원 * 111.26%
            = 약 4억6,418만원

 

 

 

▣ 2단계 : 분담금(조합원분양가 - 권리가액) 구하기

 

B단지 재건축 후 평형별 조합원분양가

분담금 = 조합원분양가 - 권리가액
         = 약 5억8,983만원 - 약 4억6,418만원
         = 약 1억2,565만원

 

만약, 김대박 씨가 전용면적 84㎡가 아니라 전용면적 59㎡를 분양받았다면, 분담금은 얼마일까요?

분담금 = 조합원분양가 - 권리가액
         = 약 4억5,836만원 - 약 4억6,418만원
         = 약 - 582만원

 

분담금이 마이너스(-)라는 것은 무슨 의미일까요? 이것은 김대박 씨가 오히려 환급을 받게 된다는 것을 의미합니다. 권리가액이 조합원분양가보다 높기 때문에 김대박 씨는 582만원을 돌려받게 됩니다.

 

 

1억2,565만원의 분담금을 내고 전용면적 84㎡ 아파트를 분양받을 것인지, 아니면 분담금을 내지 않고(오히려 돈을 받고) 전용면적 59㎡ 아파트를 분양받을 것인지는 전적으로 김대박 씨의 결정에 달려 있습니다.

중요한 것은 이처럼 분담금을 직접 계산할 수 있게되면, 선택의 폭도 넓어진다는 점입니다~!!!

 

이어서 다음 글은 투자자의 입장에서 분담금 계산을 통한 프리미엄(P)을 얼마나 줄 것인지에 대한 판단방법에 대해서 포스팅 할 예정입니다.