[RichProject-28] 재건축, 재개발 공사비와 총사업비 비율①

안녕하세요. 텀블러 들고 있는 Eun-dokki입니다.

RichProject 재건축 사업에서 공사비와 총사업비 비율을 활용한 분담금 구하는 방법에 대해서 알아보겠습니다.

한권으로 끝내는 돈되는 재건축, 재개발(열정이넘쳐 지음) 책 내용을 참고 및 필사(筆寫)하였음을 밝힙니다.

 

 

 

지금까지 살펴보았듯이 추정비례율과 감정평가액, 조합원분양가를 알면 분담금을 구하는 것은 어렵지 않습니다. 그런데 문제는 이러한 정보를 모르는 사업 초기 단계의 경우입니다. 

 

그러나 '공사비(시공비)'를 이용하면 재건축 사업장의 분담금을 유추하는 것은 가능합니다. 오히려 공사비라는 단 하나의 정보만으로도 분담금을 유추할 수 있어 실무에서는 활용 범위가 넓습니다. 

 

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▣ '조합원 건축원가'에서 '일반분양 기여 금액'을 빼면

 

총사업비 = 공사비(시공비) + 기타사업비

 

위의 기본 공식을 기반으로 흥미로운 사실을 발견했습니다.

아래 B단지의 정비사업비 추산액을 나타낸 것으로, '총사업비'는 약 4,886억원이었고 '공사비'는 약 3,669억원으로 총사업비의 약 75%를 차지합니다(①). 그리고 공사비를 제외한 나머지 모든 금액의 합은 총사업비의 25%를 차지합니다.

 

 

 

B단지 관리처분계획 정비사업비 추산액(요약본)

 

공사비가 총사업비의 75%를 차지하고, 나머지 기타사업비가 약 25%를 차지한다는 사실에 주목할 필요가 있습니다. 그 이유는 이것이 B단지에만 해당되는 것이 아니라, 대부분의 재건축 사업장에 해당되는 비율이기 때문입니다. 특히 재건축은 재개발과 달리 사업이 진행되면서 추가되는 항목이 거의 없기 때문에 이 비율은 사업이 완료될 때까지 크게 달라지지 않습니다.

 

재건축 사업의 일반적인 총사업비 구성 비율

 

공사비 : 기타사업비 = 75 : 25

 

위에 도출된 공식을 활용하면 여러가지 다양한 공식들을 만들어낼 수 있습니다.

먼저 공사비는 기타사업비의 약 3배이므로, 기타사업비는 공사비에 33%를 곱해서 도출할 수 있습니다. 또한, 총사업비는 공사비와 기타사업비의 합이므로, 결국 총사업비는 공사비의 133%라는 것을 알 수 있습니다. 이러한 사실을 이용하면 다음과 같은 공식들이 만들어집니다.

 

1. 공사비 : 기타사업비 = 75: 25
→ 기타사업비 * 75 = 공사비 * 25
→ 기타사업비 = 공사비 * 25/75
→ 기타사업비 = 공사비 * 33%

2. 총사업비 = 공사비 + 기타사업비
→ 총사업비 = 공사비 + (공사비 * 33%)
→ 총사업비 = 공사비 * 133%

 

위의 공식을 이용한 계산을 마지막으로 마무리 짓겠습니다.

만약 어떤 사업장의 공사비가 1,000억원이라는 사실을 안다면 기타사업비는 그의 33%인 333억원 정도일 것이라고 예측할 수 있고, 총사업비는 133%인 1,333억원 정도일 것으로 추정할 수 있습니다.

 

다음 포스팅은 위의 내용을 조합원 건축원가에 적용해서 재건축 분담금을 구하는 내용으로 오겠습니다~!

재건축/재개발 관련 RichProject는 계속됩니다~~