[RichProject-38] 재건축 사업성 분석의 지표인 세대당 평균 대지지분이란 무엇일까?

안녕하세요. 텀블러 들고 있는 Eun-dokki입니다.

오늘은 재건축 사업성을 분석하기 위해서 매우 간편하면서도 비교적 정확하게 사업성을 비교할 수 있는 지표인 '세대당 평균 대지지분'에 대해서 알아보겠습니다.

 

 

 

세대당 평균 대지지분이란?

 

재건축이 진행되는 사업장의 총대지면적 중에서 개별 조합원 세대가 가지고 있는 대지지분의 평균값

세대당 평균 대지지분 = 총대지면적 / 세대수

계산을 통해 나온 숫자가 클수록 일반분양 물량의 비중이 많아지기 때문에 사업성이 좋을 가능성이 높습니다. 

 

 

 

 

▣ 세대당 평균 대지지분의 원리

o 조건
파란, 빨간마을 모두 총대지면적은 8,100평
파란마을은 세대수 400세대
빨간마을은 세대수 800세대

o 세대당 평균 대지지분 = 총대지면적/세대수
파란마을 : 8,100평/400세대=20.25평
빨간마을 : 8,100평/800세대=10.125평

이전 포스팅의 두 아파트 단지 일반분양 세대수의 결과(파란마을 410세대, 빨간마을 10세대)와 같이, 세대당 평균 대지지분이 큰 파란마을 재건축 사업성이 월등히 좋을 것으로 판단됩니다.

 

세대당 평균 대지지분이 사업성을 잘 반영하는 이유는 이것이 대지지분에 대한 지표이고, 대지지분은 일반분양 물량과 직접적 관련이 있기 때문입니다. 분담금 계산을 하면서 대지지분이 클수록 일반분양 기여 금액이 커진다는 것, 그리고 일반분양 기여 금액이 커질수록 분담금이 줄어든다는 것을 배웠습니다. 세대당 평균 대지지분은 그러한 원리를 비슷하게 활용하되 개별세대가 아니라 세대 전체의 평균을 이용한 것입니다. 

 

 

▣ 사업성을 비교하는 강력한 도구가 된다

 

세대당 평균 대지지분은 그 자체로 구체적인 수익성을 보여주지는 않습니다. 하지만 여러 아파트 단지의 사업성을 비교하는 데에는 강력한 효과를 발휘합니다. 

 

• 위의 다섯 개의 아파트 단지 중에서 재건축 사업성이 좋은 순서는 무엇일까요?
• B단지 > C단지 > A단지 = D단지 > E단지

용적률만 따지는 사람은 145%로 가장 낮은 E단지를 투자하겠지만, 실상은 재건축 사업성이 가장 좋지 않은 단지입니다. 이 책의 저자는 경험상 세대당 평균 대지지분이 15평 이상은 되어야 어느 정도 수익성이 나온다고 말합니다.

 

 

 

 

▣ 용적률의 함정을 보완해준다

 

용적률과 세대당 평균 대지지분에 따른 사업성 분석을 함으로써 이번 포스팅을 마무리하겠습니다. 

 

• 1번의 경우는 용적률도 낮으면서 세대당 평균 대지지분도 큰 경우입니다. 각 조합원 세대가 보유하고 있는 대지지분이 많기 때문에 그만큼 일반분양 물량도 많이 나오고 분담금도 적어집니다. Best~!
• 2번의 경우는 주로 중대형평형 중심으로 구성되어 있는 중층아파트들이 여기에 속합니다. 재건축 시 중소형평형으로 지을 경우 일반분양 세대수가 늘어나기 때문에 사업성이 좋아집니다.
• 3번은 기존의 평형 구성이 소형 중심이라서 작은 평형의 세대들로 구성된 아파트가 여기에 속합니다. 각 세대당 가지고 있는 대지지분이 작다 보니 일반분양 물량을 만들어 낼 여유가 없습니다.
• 4번의 경우가 용적률의 함정에 빠지기 쉬운 전형적인 경우입니다. 이런 곳은 재건축 사업이 아니라 리모델링 사업으로 진행될 수밖에 없습니다. 

 

 

재건축/재개발 관련 RichProject는 계속됩니다~~

한권으로 끝내는 돈되는 재건축, 재개발(열정이넘쳐 지음) 책 내용을 참고 및 필사(筆寫)하였음을 밝힙니다.