[RichProject-39] 재건축 사업성 좋은 지역 미리 찾아내는 방법

안녕하세요. 텀블러 들고 있는 Eun-dokki입니다.

오늘은 세대당 평균 대지지분을 활용하여 실제 자료를 검증해보고, 사업성이 좋은 지역을 미리 찾아내는 법에 대해서 알아보겠습니다.

 

 

※ 분당구 아파트의 실제 세대당 평균 대지지분 

 

4개의 아파트 중에서 어떤 아파트가 가장 재건축 사업성이 좋을까요?

 

요컨대 세대당 평균 대지지분을 통해 살펴본 대략적 사업성은 'D > S > L > C' 순입니다. 실제 계산을 통해 검증해 보겠습니다. 계산의 편의성을 위해서 기부채납비율을 모두 10% 적용, 용적률 265%로 진행, 모두 34평형으로 공급예정이라는 전제 조건을 달겠습니다.

 

 

 

▣ 실제 사업성을 계산해보자

 

1. 분양 대지면적 = 총대지면적 - 기부채납 대지면적

Case S : 1만6692평 - (1만6692평*10%)=1만5022평
Case L : 1만1823평 - (1만1823평*10%)=1만640평
Case C : 1만1493평 - (1만1493평*10%)=1만343평
Case D : 1만1781평 - (1만1781평*10%)=1만602평

 

2. 조합원분양 대지면적 = (세대당 필요 대지지분 * 세대수)의 총합

Case S : 12.5평 * 882세대 = 1만1025평
Case L : 12.5평 * 796세대 = 9950평
Case C : 12.5평 * 1020세대 = 1만2750평
Case D : 12.5평 * 582세대 = 7275평

※용적률 265%일 때 34평형 한 채를 짓는데 필요한 대지지분은 대략 12.5평 참조

 

3. 일반분양 대지면적 = 분양 대지면적 - 조합원분양 대지면적

Case S : 1만5022평 - 1만1025평 = 3997평
Case L : 1만640평 - 9950평 = 690평
Case C : 1만343평 - 1만2750평 = - 2407평
Case D : 1만602평 - 7275평 = 3327평

특히 C아파트의 경우는 마이너스(-)가 나왔는데, 이는 조합원 모두에게 34평형을 분양할 경우 조합원분양만 하기에도 땅이 모자란다는 뜻입니다. 따라서 이 아파트는 재건축이 되더라도 소형 평형으로 구성될 수밖에 없을 것입니다.

 

4. 일반분양 세대수 = 일반분양 대지면적 / 필요 대지지분

Case S : 3997평 / 12.5평 = 319세대
Case L : 690평 / 12.5평 = 55세대
Case C : 마이너스이므로 계산 불가
Case D : 3327평 / 12.5평 = 266세대

 

 

 

▣ 용적률이 높다고 일반분양이 적은 것은 아니다

 

위의 분석 결과를 보면, 재밌는 사실이  비슷하게 사업성이 좋은 S아파트와 D아파트이지만 용적률은 각각 211%와 144%로 다르다는 점입니다. 이는 용적률이 높다고 반드시 사업성이 낮은 것은 아님을 증명합니다.

 

일반분양 물량이 조합원분양 물량의 몇 %나 되는지를 계산해보면,

'D아파트(45.7%) > S아파트(36.2%) > L아파트(6.9%) > C아파트(계산불가)' 입니다. 앞서 계산해 보았던 세대당 평균 대지지분 'D아파트(20.2평) > S아파트(18.9평) > L아파트(14.9평) > C아파트(11.3평)' 순서와 정확히 일치합니다.

 

필자의 경우는 세대당 평균 대지지분이 최소 15평 이상은 되어야 재건축 사업성이 있다고 판단합니다. 그 이유는 세대당 평균 대지지분이 15평 정도는 되어야 일반분양 물량이 기존 세대수 대비 약 15~20% 정도로 나오기 때문입니다.

 

그 이하로 나오게 되면 차라리 재건축보다는 리모델링이 나을 수 있습니다. 리모델링은 종전 세대수 대비 15%까지 세대수를 늘릴 수가 있는데, 이 늘어난 세대를 일반분양함으로써 분담금을 줄이는 구조입니다.

 

따라서 재건축의 사업성이 리모델링보다 경쟁력 있으려면 일반분양이 기존 세대수 대비 15%이상은 이루어져야 하고, 그러려면 세대당 평균 대지지분이 최소 15평 이상은 되어야 합니다.

 

 

 

▣ 발 빠른 투자자들은 미리 투자처를 물색한다

 

이처럼 세대당 평균 대지지분은 여러 아파트 단지의 사업성을 비교하는 데에 매우 강력한 도구가 됩니다. 재건축 가능성이 있는 여러 단지들을 미리 비교해서 사업성 좋은 녀석들을 미리 골라두는 것도 좋은 방법입니다. 미리 투자 후보들을 물색해두고, 상황에 따라 투자 환경이 어떻게 변하는지 수시로 모니터링하는 것입니다.

 

유망 단지들의 총대지면적과 총세대수만 알면 세대당 평균 대지지분을 구하는 것은 쉽습니다. 이것을 엑셀 표로 정리해본 후 사업성이 좋은 단지들만 추려봅니다. 사업성이 좋은 단지를 선택했다면 앞서 설명했던 분담금 계산식으로 예상 분담금과 투자 수익을 예측해 봅니다. 그리고 각 단지들의 매매가와 전세가를 수시로 검토하면서 언제 투자하면 좋을지 타이밍을 노리는 것입니다. 

 

재건축/재개발 관련 RichProject는 계속됩니다~~

한권으로 끝내는 돈되는 재건축, 재개발(열정이넘쳐 지음) 책 내용을 참고 및 필사(筆寫)하였음을 밝힙니다.