[RichProject-36] 투자자를 울리는 '용적률의 함정'①

안녕하세요. 텀블러 들고 있는 Eun-dokki입니다.

재건축의 사업성을 판단할 때, 무조건 용적률이 낮은 저층아파트라는 사실만 보고 성급하게 투자를 했다가 낭패를 보는 경우가 많습니다. 투자자를 울리는 '용적률의 함정'에 대한 글을 포스팅 해보겠습니다.

 

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앞의 35개의 글을 포스팅하면서, 기본적으로 재건축, 재개발 사업의 사업성을 판단하는 방법과 분담금이 어떻게 구해지는지에 대해서 알아보았습니다. 이 정도만 알고 계셔도 웬만한 재건축 아파트 사업성 분석을 하는 데에는 큰 문제가 없을 것입니다. 

 

그러나 아직 사업이 시작되지도 않아서 분담금 산출에 필요한 기본 자료들이 없다거나, 분담금까지 산출해 볼 정도로 관심이 있는 게 아니라 그저 대략적인 사업성만 궁금할 때도 있습니다. 대략적인 사업성을 살펴본 후에 괜찮다 싶으면 본격적으로 분담금을 산출해보고, 그 다음에 투자 결정을 내리고 싶은 것입니다.

 

이럴 경우에는 앞에서 배운 분담금 산출 공식을 적용하기가 다소 번거롭고 부담스럽게 느껴지는 게 사실입니다.

 

 

▣ 투자자를 울리는 용적률의 함정

 

그럴 때 흔히 찾아보는 것이 용적률입니다. 지금의 용적률이 낮은 건물일수록 높이가 낮다는 뜻이므로, 지자체 조례가 허락하는 한도 안에서 앞으로 더 높이 지을 수 있습니다. 그만큼 일반분양이 많아지므로 사업성이 좋다는 것입니다. 흔히 재건축 투자자들 중에서 저층아파트를 선호하는 사람이 많은 이유도 이것입니다. 

 

그러나 이것은 매우 위험한 셈법입니다. 용적률이 낮다고 반드시 일반분양 수입이 많은 것은 아니기 때문입니다. 낮은 용적률만 보고 투자했다가 낭패를 보는 '용적률의 함정'에 빠지는 사람들이 꽤 많습니다. 

 

저층아파트는 무조건 사업성이 좋다고 말하는 사람들의 근거는 '저층아파트는 중층아파트에 비해 대지지분이 많다'는 것입니다. 하지만 이것은 반은 맞고 반은 틀린 이야기입니다. 대지지분이 많기 위해서는 단순히 저층이어야 하는 게 아니라 총대지면적 대비 세대수가 적어서 각 세대들이 보유한 대지지분이 많아야 합니다. 저층이면서 대지지분이 적은 아파트들도 많이 있습니다.

 

단도직입적으로, 만약 저층아파트라도 소형평형(공급면적 10~15평형)으로 구성된 단지는 세대수가 많고 평균 대지지분이 적어 사업성이 낮을 것입니다. 반면에 중층아파트라도 중대형평형(공급면적 38~60평형)으로 구성된 단지는 세대수가 적고 평균 대지지분이 많아서 오히려 사업성이 좋을 것입니다.

 

 

세대수가 중요한 이유는 조합원분양 물량 때문입니다. 세대수가 많으면 조합원물량도 많아지는데, 그러면 그만큼 일반분양 물량이 줄어듭니다. 전체 분양수입의 큰 부분을 차지하는 일반분양 물량이 줄어든다면 조합원들이 내야 할 분담금도 많아지기 때문에 재건축이 원활히 진행되기 힘듭니다.

 

이런 새각을 미쳐 하지 못한 채 단순히 용적률이 낮은 저층아파트라고 무조건 투자를 했다가 낭패를 보는 투자자들이 많습니다. 저는 이것을 '용적률의 함정'이라고 표현합니다.

 

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다음 포스팅도 '용적률의 함정'에 대한 글로 찾아 뵙겠습니다. 

재건축/재개발 관련 RichProject는 계속됩니다~~

한권으로 끝내는 돈되는 재건축, 재개발(열정이넘쳐 지음) 책 내용을 참고 및 필사(筆寫)하였음을 밝힙니다.