[RichProject-35] 재건축 분담금 산출 방법(단계별 복습)

안녕하세요. 텀블러 들고 있는 Eun-dokki입니다.

이번 포스팅은 재건축 사업에서 분담금 산출 방법을 단계별로 알아보겠습니다. 지금까지 포스팅 한 재건축 분담금 구하는 방법에 대해서 최종적으로 정리한 내용이니 단계별로 잘 이해하시기 바랍니다.

 

 

 

※ 분담금 산출 과정

전반적인 분담금을 구하기 위한 흐름과 절차이오니, 큰 맥락을 이해한다는 입장에서 접근하시기 바랍니다.

 

 

 

 

▣ 분담금 산출 방법

 

조합원 김대박 씨의 사례

o 보유 대지지분 : 22평
o 기부채납 비율 : 12.5%
o 희망 조합원분양 평형 : 34평형(전용면적 84㎡)
o 34평형의 계약면적 : 55평
o 34평형의 필요 대지지분(용적률 250%일 때) : 13.25평
o 평당 공사비 : 420만원
o 34평형의 일반분양 예상가  : 6억8,000만원(평당 2,000만원)

 

※ 재건축 분담금 산출 방법

Step1 : 조합원 건축원가 계산하기
①순수건축비 = 평당공사비 * 계약면적 = 420만원*55평 = 2억3,100만원
②기타사업비 = 기준평형 순수건축비 * 33% = 2억3,100만원*33% = 7,623만원
③조합원 건축원가 = 순수건축비(①) + 기타사업비(②)
                         = 2억3,100만원+7,623만원 = 3억723만원

Step2 : 일반분양 기여 대지지분 계산하기
④기부채납 면적 = 보유 대지지분 * 기부채납 비율 = 22평*12.5% = 2.75평
⑤일반분양 기여 대지지분 = 보유 대지지분 - 기부채납 면적 - 조합원분양 필요 대지지분
                                   = 22평 - 2.75평 - 13.25평 = 6평


Step3 : 일반분양 기여 금액 계산하기
⑥일반분양 수익 = 일반 분양가 - 순수건축비 = 6억8,000만원 - 2억3,100만원
                      = 약 4억4,900만원
⑦대지지분 1평당 일반분양 수익 = 일반분양 수익 / 필요 대지지분
                                           = 4억4,900만원 / 13.25평 = 약3,388만원
⑧일반분양 기여 금액 = 대지지분 1평당 일반분양 수익 * 일반분양 기여 대지지분
                             = 약3,388만원 * 6평 = 약 2억328만원

Step4 : 최종 분담금 계산하기
⑨분담금 = 조합원 건축원가 - 일반분양 기여 금액
             = 3억723만원 - 2억328만원
             = 약 1억395억

 

 

▣ 계산이 맞는지 검증해 보자

 

지금까지 B단지 18평형 아파트를 소유한 사람이 34평형을 신청할 때의 분담금은 대략 1억395억원이라고 추산하는 방법에 대해서 구해보았습니다.

 

그렇다면, 이 방법으로 구한 분담금이 정말로 맞는지 다시 검산 해보겠습니다~!!!

 

분담금을 구하는 방식은 총 2가지였고, 나머지 다른 방식을 활용해서 검산해보겠습니다. 다른 방식이란 '분담금 = 조합원분양가 = 권리가액' 이라는 공식입니다.

 

 B단지 아파트 정보

o 추정비례율 : 111.26%
o 18평형 감정평가액 : 4억6,417만원
o 34평형 조합원분양가 : 5억8,983만원

 

※ '분담금 = 조합원분양가 = 권리가액' 방법으로 검산해보자

Step1 : 권리가액 구하기
권리가액 = 감정평가액 * 비례율
             = 4억6,417만원 * 111.26%
             = 약 4억6,418만원

Step2 : 분담금 구하기
분담금 = 조합원 분양가 - 권리가액
          = 5억8,983만원 - 4억6,418만원
          = 1억2,564만원

 

위 방법으로 계산한 분담금은 1억2,564만원이고, 앞서 다른 방식으로 계산했던 분담금은 1억395만원 입니다. 두 개의 결과가 대략 비슷한 수치로 나오므로 분담금은 대략 1억원 ~ 1억3,000만원 사이에서 나올 수 있다는 예측이 가능합니다.

 

 

 

 

▣ 오차의 가능성은 항상 존재한다

 

약 2,000만원 정도의 오차가 발생하긴 했습니다. 이것은 관리처분계획에서의 사업비 비율이 정확히 '75 : 25' 공식과 맞지 않기 때문이기도 하고, 일반 분양가가 정확히 정해지지 않았기 때문이기도 하며, 기준평형인 34평형의 구성 비율이 약간 다르기 때문이기도 합니다. 

 

재건축 사업은 비교적 균등한 틀 위에서 이뤄지기는 하지만, 그대로 사업장마다 특징이 전혀 없는 것은 아닙니다. 따라서 어느 정도의 오차가 발생하는 것까지 막기는 불가능합니다.

 

하지만 이 정도의 오차는 투자 결정을 내리지 못할 만큼의 큰 수치는 아닙니다. 중요한 것은 큰 틀에서의 사업성을 확인해 봄으로써 이곳이 투자할 만한 가치가 있는지 아닌지를 판단하는 것입니다. 

 

 

재건축/재개발 관련 RichProject는 계속됩니다~~

한권으로 끝내는 돈되는 재건축, 재개발(열정이넘쳐 지음) 책 내용을 참고 및 필사(筆寫)하였음을 밝힙니다.