[RichProject-32] 재건축 일반분양 기여 금액 산출하기

 

 

 

안녕하세요. 텀블러 들고 있는 Eun-dokki입니다.

RichProject 재건축 사업에서 일반분양 기여 금액을 직접 계산해보겠습니다. 이번 포스팅의 핵심 요약/결론은 일반분양 기여 금액이란 내가 내놓은 대지지분을 이용해서 일반분양 수익을 얼마나 올렸느냐를 나타내는 것입니다. 일반분양 기여 금액을 구하는 방법을 단계별로 맞춰서 정리해 봤습니다.

 

▣ 일반분양 기여 금액 산출방법


Step 1 : 일반분양가 예측하기
일반분양가를 예측하는 가장 좋은 방법은 주변의 신축 아파트 시세와 비교해보는 것입니다. 비슷한 조건의 아파트 시세를 기준으로 하여 교통의  편리성, 학군, 기타 생활환경 등의 개별적 요소를 반영해서 산출합니다.

Step 2 : 일반분양 수익 계산하기
일반분양 수익은 일반분양가에서 그 아파트에 들어가는 순수건축비를 제외하여 구합니다. 이때 기타사업비는 이미 조합원분양가에 반영되어 있으므로 고려하지 않습니다.

Step 3 : 대지지분 1평당 일반분양 수익 계산하기
해당 평형의 아파트를 지을 땡 몇 평의 대지지분이 필요한지 조사하고, 이것으로 일반분양 수익을 나누면 대지지분 1평당 일분분양 수익이 계산됩니다. 대부분의 아파트는 평형별 필요 대지지분이 비슷하게 나오므로 이를 참조할 수 있습니다.

Step 4 : 일반분양 기여 금액 계산하기
본인이 소유한 대지지분 중에서 기부채납 면적과 조합원분양에 사용될 필요 대지지분을 제외하면, 남은 대지지분은 일반분양에 기여하게 됩니다. 여기에 대지지분 1평당 일반분양 수익을 곱하면 조합원 본인의 일반분양 기여 금액이 산출됩니다. 

일반분양 기여 금액 = 대지지분 1평당 일반분양 수익 * 기여 대지지분

 

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위 일반분양 기여 금액 계산방법을 완벽하게 이해하고자 예시를 들어 설명하겠습니다.

 

 

◈ 일반분양가에는 기타사업비가 없다

 

일반분양을 통해 얻은 수익은 예측한 일반분양가에서 순수건축비를 뺍니다. 주의할 점은 순수건축비만 빼고, 기타사업비는 이미 조합원 건축원가에 모두 반영이 된 상태이므로 빼지 않는다는 사실입니다.

 

일반분양 수익 = 일반분양가 - 순수건축비

 

IF, 김대박 씨가 분양신청을 했던 34평형 아파트의 일반분양이 평당 2,000만원인 6억8,000만원에 이뤄졌다고 합시다. 이 이파트의 평당 공사비(시공비)는 420만원이었습니다. 그렇다면 이 아파트 한 채를 일반분양했을 때 얻게 된 수익은 얼마일까요?

 

34평형 일반분양 수익 = 34평형 일분분양가 - 순수건축비
                             =  34평형 일분분양가 - (평당 공사비 * 계약면적)
                             = 6억8,000만원 - (420만원 * 55평)
                             = 4억4,900만원

 

 

 

◈ 대지지분 1평당 일반분양 수익 구하기

 

34평형 아파트를 한 채 짓는 데에 대지지분이 13.25평이 필요하다고 가정해봅시다. '대지지분 1평당 일반분양 수익'은 얼마일까요?

 

대지지분 1평당 일반분양 수익 = 34평형 일반분양 수익 / 필요 대지지분 
                                        = 4억4,900만원 / 13.25
                                        = 약 3,388만원

 

김대박 씨는 재건축 전에 18평형 아파트를 가지고 있었습니다. 그리고 앞에서 살펴본 관리처분계획 자료를 다시 꺼내보면, 18평형 아파트는 대지권이 약 22평이었습니다. 이중에서 2.75평이 기부채납에 사용되었다면, 나머지 19.25평의 대지지분 위에 아파트를 짓게 됩니다. 

 

19.25평의 대지지분 중에서 13.25평은 김대박 씨가 분양받고자 하는 34평형 조합원분양 아파트를 짓는데 사용됩니다. 그리고 남은 6평에 일반분양 아파트를 짓는 것입니다. 그렇다면 김대박 씨가 일분분양 수익에 기여한 금액은 총 얼마일까요?

 

일반분양 기여 금액 = 대지지분 1평당 일반분양 수익 * 기여 대지지분
                          = 약 3,388만원 * 6평
                          = 약 2억328만원

 

일반분양 기여 금액 계산식

 

위의 도식화된 일반분양 기여 금액 계산식이 이번 포스팅의 핵심 내용입니다.

재건축/재개발 관련 RichProject는 계속됩니다~~

 

한권으로 끝내는 돈되는 재건축, 재개발(열정이넘쳐 지음) 책 내용을 참고 및 필사(筆寫)하였음을 밝힙니다.