[RichProject-34] 재건축 분석에 필수인 필요 대지지분 구하는 방법

안녕하세요. 텀블러 들고 있는 Eun-dokki입니다.

이번 포스팅은 재건축 분석에 필수인 '필요 대지지분' 구하는 방법에 대해서 알아보겠습니다. 이전 포스팅에서 배운대로 기존의 대지지분 중에서 기부채납 면적을 빼고, 다시 조합원분양에 필요한 대지지분을 빼고 남은 것이 바로 일반분양 기여 대지지분입니다. 

 

그렇다면, 조합원분양에 필요한 대지지분은 어떻게 구할수 있을까요?

 

 

1. 비슷한 아파트는 필요 대지지분도 비슷하다

 

Question) 25평형이나 34평형을 짓기 위해 필요한 필요 대지지분은 어떻게 알 수 있을까요? 

Answer) 아파트의 평형 구성은 거의 대부분 비슷하게 구성되어 있기 때문에, 이미 분양된 여러 아파트의 자료를 비교하면 공통적으로 나오는 수치를 참고하시면 됩니다.

 

 

※ 송파구 주요 아파트의 평형별 필요 대지지분

세대 전체의 대지지분은 '세대당 평균 대지지분'을 의미함

 

위의 표를 보시면, 리센츠와 엘스 두 아파트의 대지지분이 비슷한 것을 확인(25평형 : 8.5평/ 33평형 : 12평)할 수 있습니다. 우연의 일치가 아니고, 비슷한 용적률, 비슷한 평형 구성일 경우에는 이처럼 대지지분도 비슷하게 나타납니다. (→ 용적률이 275%로 비슷하고 분양면적 기준으로 33평형 이하의 세대가 전체세대의 80% 이상을 차지하고 있는 점이 비슷합니다.)

 

그 이유는, 아파트를 설계할 때 법에서 허용하는 용적률과 주어진 대지면적을 활용해서 최대한 많은 세대를 짓고자 노력하다 보니 사용하는 대지지분도 비슷하게 나오기 때문입니다.

 

 

2. 용적률이 높아지면, 필요 대지지분도 줄어든다

 

위의 파크리오아파트를 보면, 역시 33평형 이하가 전체 세대의 80% 이상을 구성하고 있는 것은 동일하지만 용적률은 283.63%로 앞의 두 아파트보다 약 10%정도 높습니다.

 

이 10%의 용적률 차이는 곧 대지지분의 차이로 나타납니다. 실제로 33평형을 기준으로 필요 대지지분이 대략 0.5평 정도 줄어들었습니다. (12.13평&12.04평 → 11.66평)

 

결과적으로 용적률이 높아지면, 필요 대지지분은 줄어듭니다. 비슷한 용적률과 비슷한 평형 구성일 경우에는 필요 대지지분도 비슷하지만, 용적률이 달라지면 필요 대지지분에 차이가 생긴다는 것을 기억하시기 바랍니다.

 

 

3. 재건축 사업성 분석에 꼭 필요한 '필요 대지지분표'

 

아래 표는 용적률에 따른 25평형, 34평형 아파트의 필요 대지지분을 정리한 것입니다. 중소형 평형이 80% 이상을 차지하는 아파트에서는 거의 대부분 적용이 가능합니다.

 

용적률	25평형 (전용면적 59㎡)	34평형 (전용면적 84㎡)
250%	9.75평	13.25평
255%	9.5평	13평
265%	9평	12.5평
275%	8.5평	12평
285%	8평	11.5평
295%	7.5평	11평
300%	7평	10.75평

 

예를 들어, 용적률이 255%이고 25평형인 아파트는 대지지분이 9.5평으로, 그리고 용적률이 295%이고 34평형인 아파트는 대략 11평의 대지지분이 들어 있을 것이라고 추측할 수 있습니다.

 

물론 위 표는 모든 아파트에 똑같이 적용되는 것이 아니라, 상황에 따라 조금씩 차이가 날 수 있습니다. 그러나 개략적으로는 맞기 때문에 필요 대지지분이 얼마나 필요한지 추측해보는 자료로는 충분합니다. 재건축의 사업성을 분석하는 데에 있어 이 표는 없어서는 안 될 요긴한 자료가 될 것입니다.

 

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한권으로 끝내는 돈되는 재건축, 재개발(열정이넘쳐 지음) 책 내용을 참고 및 필사(筆寫)하였음을 밝힙니다.