[RichProject-33] 용적률 뜻 이해하기(feat. 용도지역별 용적률)

안녕하세요. 텀블러 들고 있는 Eun-dokki입니다.

RichProject 재건축, 재개발 사업에서 중요한 요소인 "용적률"에 대해서 알아보겠습니다. 다음 포스팅의 주제인 '필요 대지지분'은 용적률에 따라 달라집니다. 그 이유는 용적률이 높아질수록 위로 쌓을 수 있는 집의 세대수가 많아지고, 그만큼 실제 토지 사용량이 줄어들기 때문입니다.

 

 

 

 

용적률, 어디까지 알고 있니?

 

용적률은 실제 당의 크기 위에 지을 수 있는 건축물의 바다멱적의 합계를 의미합니다. 만약 100평짜리 땅이 있는데, 그중에서 50평만 건물을 짓는다고 합시다. 1층으로 짓는다면 이 건축물의 연면적은 50평일 것입니다. 그렇다면 이 건축물의 용적률은 50%입니다.

용적률(%) = 건축물 연면적 / 대지면적 * 100
              = 50평 / 100평 * 100
              = 50%     

 

 

 

 

IF, 같은 면적 위에 짓되 10층으로 짓는다고 가정하면, 50평씩 10개 층이 되므로 건축물의 연면적은 500평이 됩니다. 그렇다면 이 건축물의 용적률은 500%입니다.

용적률(%) = 건축물 연면적 / 대지면적 * 100
              = 500평 / 100평 * 100
              = 500%     

 

→ 용적률이 높으면 당연히 많은 세대수를 지을 수 있으므로 건축주에게 유리할 것입니다. 하지만 용적률은 건축주 마음대로 할 수 있는게 아니라 지자체 조례에 따라야 합니다. 지자체의 모든 땅은 모두 '용도지역'으로 구분되어 있고 각각 허용되는 용적률이 다른데, 서울시 도시계획조례상 용도지역 안에서의 용적률은 아래와 같습니다. 건물을 짓기 전에는 반드시 지자체 홈페이지에서 조례를 검색해 보시기 바랍니다.

 

 

※ 서울시 도시계획조례상 용도지역별 용적률

 

그런데 일반건축물을 건축할 때에는 위의 서울시 건축조례상의 용적률을 적용받지만, 재건축/재개발 사업의 경우는 '서울시 도시 및 주거환경 정비기본계획상 용적률'을 적용받기 때문에 사용되는 용적률은 조금 다릅니다.

재건축/ 재개발 사업에서는 아래의 용적률 표를 보셔야 합니다. 이 표는 아주 간단하게 나타낸 것입니다.

 

 

※ 서울시 도시 및 주거환경 정비기본계획상 용적률

구분	기준용적률	허용용적률	상한용적률	법정상한용적률
2종일반주거지역	190%	200%	250%	250%
3종일반주거지역	210%	230%	250%	300%

 

요약해서 설명하자면 원래는 기준용적률을 적용하지만, 지자체가 정해둔 인센티브  항목을 모두 적용해서 재건축,재개발을 할 경우 최대 법정상한용적률까지 용적률을 올릴 수 있습니다. 

 

재건축/재개발 관련 RichProject는 계속됩니다~~

한권으로 끝내는 돈되는 재건축, 재개발(열정이넘쳐 지음) 책 내용을 참고 및 필사(筆寫)하였음을 밝힙니다.