[RichProject-44] 재건축 사업에서 일반분양가의 중요성

안녕하세요. 텀블러 들고 있는 Eun-dokki입니다.

재건축 아파트의 사업성이 일반분양가에 따라서 어떻게 변하는지에 대해서 알아보겠습니다. 일반분양가가 올라가면, 조합원의 분담금이 얼마나 줄어들고 만약 일분가가 내려가면 얼만큼의 금액을 더 분담해야하는지에 대한 감을 잡아보도록 하시죠~!

 

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결론 : 일반분양가가 높을수록 분담금이 줄어든다

 

일반분양가가 높아지면 일반분양 수익도 늘어나고, 그만큼 조합원들 개개인의 일반분양 기여금액이 늘어나면서 분담금이 줄어들기 때문입니다. 

 

이는 재건축 사업에서 대지지분 못지 않게 중요한 것이 일반분양가라는 점을 시사합니다. 

일반분양가를 10억원으로 기준을 잡아놓고, 일분가가 변함에 따라서 조합원 분담금이 어떻게 변하는지에 따른 차이를 비교해 보도록 하겠습니다.

 

 

※ 아래 기준 모두 동일하다고 가정~!

• 평당 공사비 : 500만원
• 기부채납비율 : 12.5%
• 용적률 : 250%
• 34평형 조합원 분양 신청

 

위의 모든 조건이 동일할 때, 일반분양가가 5,000만원씩 변함에 따라 분담금이 어떻게 달라지는지 계산해 보겠습니다.

 

일반분양가 변동에 따른 분담금 변화

 

34평형의 일반분양가가 9억원일 경우, 일분가가 10억원일 때와 비교하면 약 3,000만원 정도가 늘어납니다. 반면 일분가가 11억원 일 경우에는 분담금이 3,000만원 줄어들게 됩니다.

 

결론적으로, 일분가가 1억원씩 변동될 때마다 분담금은 약 3,000만원씩 변동된다고 생각할 수 있습니다.

 

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재건축 아파트는 사업이 진행되고 일반분양을 하게 될 때쯤에 부동산 경기가 나빠지면 일분가가 떨어질 수 있고, 반대로 부동산 경기다 활활 타오른다면 일분가가 더 높게 책정되어 조합원 분담금이 줄어들 수 있습니다.

 

흔히 재건축 투자를 할 때에는 대지면적, 세대수, 용적률 등만 살피는 경우가 많습니다. 하지만, 그 외에도 일반분양가가 중요한 영향을 미친다는 것을 잊지 마시기 바랍니다.

 

이 말의 의미는 주변 시세가 높은 지역일수록 사업성이 좋을 가능성이 높다는 뜻입니다. 결국에는 입지로 귀결되네요~ㅎㅎㅎ 주변 시세가 높은 곳은 비록 매입가격이 높고 투자금이 많이 들어갈 수는 있지만, 일반분양 역시 높은 가격에 되면서 분담금이 적을 수 있기 때문입니다. 투자를 결정할 때에는 이러한 점도 반드시 고려하시기 바랍니다.

 

재건축/재개발 관련 RichProject는 계속됩니다~~

한권으로 끝내는 돈되는 재건축, 재개발(열정이넘쳐 지음) 책 내용을 참고 및 필사(筆寫)하였음을 밝힙니다.