[RichProject-55] 재개발 관리처분계획 단계에서의 분석방법

안녕하세요. 텀블러 들고 있는 Eun-dokki입니다.

재개발 사업의 틀이 대부분 확정되는 시기인 관리처분계획 단계에서의 사업성 분석방법에 대해서 알아보겠습니다. 서울시 E구역의 사례를 이용해서 관리처분계획 자료를 들여다보는 방법부터 살펴보겠습니다.

 

관리처분계획이 나올 때쯤이면 사업의 불확실성이 거의 제거된 상태이므로 사업성 분석이 매우 용이합니다. 그래서 많은 투자자들이 몰리는 시기이기도 하지만, 동시에 이미 프리미엄이 많이 붙어서 수익은 상대적으로 높지 않을 수 있습니다. 

 

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사업성의 지표인 비례율을 구성하는 주요 요소를 중심으로 살펴보면 됩니다

 

 

서울시 E구역 관리처분계획 중 소요비용추산액

 

♣ 공사비

 

우선 총사업비는 약 3,271억원입니다(①). 그중에서 '공사비'합계는 약 2,146억원인데, 이는 총사업비의 65.62%를 차지하는 비중입니다(②). 앞서 설명한 대로, 재개발 사업장도 사업 초기에는 공사비가 총사업비의 약 75%를 차지하지만, 사업이 진행될수록 그 비중은 줄어듭니다. 이 자료는 사업 초기가 아닌 관리처분계획의 자료이므로 기타사업비가 늘어나면서 공사비의 비율이 줄어든 것입니다. 

 

 

♣ 기타사업비

 

공사비가 65.62%를 차지하므로, 그 나머지인 34.38%는 모두 기타사업비입니다. 재건축 사업처럼 기타사업비가 약 25%를 차지하지 못하는 주요 원인은 '보상비'입니다(③).

관련 항목을 보면 '손실보상비'중에서 '청산 대상자 청산금'이 약 465억원으로 14.24%를 차지하고, '영업손실보상비(상가 등)'가 0.54%를 차지합니다. 보상비의 세부 항목들을 모두 합친 전체 보상비는 총사업비의 17.81%를 차지합니다. 사업장마다 다르지만, 재개발 사업장의 현금청산자 비율이 전체 토지등소유자의 10~20%정도일 때 보상비는 총사업비의 15~17%를 차지하는 것이 일반적입니다. 

 

 

서울시 E구역 관리처분계획 중 수입추산액

 

♣ 총분양수입

 

위 표는 관리처분계획 자료 중 '수입추산액' 항목인데, 여기에 '주택분양수입'이 나와 있습니다(④). 말 그대로 주택을 분양해서 얻은 수입으로 조합원분양을 통해 얻은 수익과 일반분양을 통해 얻은 수익은 물론 임대아파트, 기타 부대시설을 통한 수입까지 포함됩니다.

이 주택분양수입이 곧 총분양수입, 다시 말하면 '종후자산평가액'이 됩니다. 서울시 E구역의 총분양수입 합계는 약 4,405억원입니다(⑤).

 

 

서울시 E구역 관리처분계획 중 추정비례율

 

♣ 종전자산평가액

 

종전자산평개액은 현금청산자 외에 조합원분양을 신청한 조합원들의 자산 가치의 합을 의미합니다. 다시 말해, 각 조합원들의 감정평가액을 모두 합하면 종전자산평가액이 나옵니다. E구역의 종전자산평가액은 약 1,149억원입니다(⑥).

 

 

♣ 추정비례율

 

총분양수입, 총사업비, 종전자산평가액을 알았으므로 이제 비례율을 알 수 있습니다. 비례율 공식에 해당 변수들을 대입하여 구한 E구역의 추정비례율은 약 98.63%입니다(⑦).

비례율 = (총분양수입-총사업비) / 종전자산평가액 * 100
         = (약4,405억-약3,271억) / 약1,149억 * 100
         = 98.63%

 

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비례율이 낮으면 사업성도 나쁜걸까?

 

 

관리처분계획을 보면 E구역의 추정비례율은 100%를 넘지 않습니다. 그렇다면 E구역의 사업성이 나쁜 지역이라고 봐야 할까요? 추가부담금이 발생하는 것은 아닐까요?

 

꼭 그렇다고 보기는 어렵습니다. 사업성을 판단할 때 단순히 비례율의 숫자만 볼 것이 아니라, 수치들 사이의 관계와 숨어있는 의미를 살펴봐야 합니다.

 

첫 번째 이유는 ~!! 

앞에서 살펴본 소요비용추산액 표 중 '예비비'항목에서 찾아볼 수 있습니다(⑧). 예비비는 만약의 상황이 발생할 것에 대비해 책정해두는 예산으로 통산 총사업비의 1% 정도입니다. 이 사업장의 예비비는 약 4.71%로 일반적인 재개발 사업장보다 많이 책정되어 있습니다. 

 

예비비가 많다는 것은 어떤 의미일까요? 예비비가 많이 책정되어 있으면 나중에 사정이 생겨서 추가로 돈을 투입해야 할 때 유용하게 활용할 수 있습니다. 만약 E구역의 예비비가 다른 구역과 비슷하게 1% 수준이었다면 총 사업비는 약 100억원 정도 줄어들었을 것입니다. 그랬다면 비례율도 높아져서 100%를 넘겼을 것이라 생각됩니다.

 

 

두 번째 이유는 ~!! 일반분양가 입니다. 

서울시 E구역의 일반분양 예정가(관리처분계획상)

 

E구역의 관리처분계획 상 일반분양 예상가는 평당 1,287 ~ 1,575만원 사이입니다. 그러나 먼저 사업이 진행되었던 인근 아파트의 현재 시세를 고려하면 실제 일반분양가는 이보다 높아질 가능성이 매우 큽니다. 일반분양가를 보수적으로 책정하였기 때문에 비례율이 낮게 나왔을 가능성도 고려해서 사업성을 판단해야 합니다.

 

 

재건축/재개발 관련 RichProject는 계속됩니다~~

한권으로 끝내는 돈되는 재건축, 재개발(열정이넘쳐 지음) 책 내용을 참고 및 필사(筆寫)하였음을 밝힙니다.