[RichProject-53] 재개발 감정평가액 확정 단계에서의 분석방법

안녕하세요. 텀블러 들고 있는 Eun-dokki입니다.

이번 포스팅은 감정평가액 확정 단계에서의 분석방법에 대해서 알아보겠습니다. 재개발 사업장에서 감정평가액이 조합원들에게 통보된 이후에 어떻게 대처해야 되는지 살펴보시죠.

 

2016년 3월경, 경기도에 위치한 D구역 재개발 사업장의 조합원분양가와 일반분양 예정가의 차이가 별로 나지 않게 통보되었습니다. 이런 경우는 왜 일반분양 예정가가 낮게 책정된 것일까요?

 

그 이유는 추정비례율 때문이라고 생각됩니다. 이 구역의 일반분양 세대수는 조합원수 대비 80%가 넘습니다. 이런 조건에 비례율은 약 100%였습니다. 일분분양 물량이 많다 보니 일반분양 예정가를 낮게 책정해도, 추정비례율이 100%에 맞춰질 수 있었던 것입니다. 

 

조합 입장에서는 일분분양 예정가가 높아서 비례율이 높아진 상태로 관리처분계획을 작성하면 여러 가지 리스크를 감수해야 합니다. 추후 일반분양 시점에 부동산 시장이 안 좋을 경우 일반분양가를 다시 낮춰야 하는데, 그러면 조합원들이 반발할 것이 뻔합니다. 반대로 관리처분계획 상 일반분양 예정가보다 실제 일반분양가가 높다면 비례율과 권리가액이 오르고 분담금은 낮아지게 됩니다. 조합 입장에서는 당연히 후자의 경우가 더 나을 것입니다.

 

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▣ 일반분양가가 높아질 가능성은 없을까?

 

아파트 한 채당 높아질 일반분양가를 1,000만원에서부터 1억원까지로 잡은 후, 비례율을 직접 계산해 보았습니다. 이때 총사업비와 종전자산평가액은 변동이 없다고 가정합니다. 그 결과는 아래 사진과 같습니다.

 

※ 경기도 D구역의 사례

일반분양가 상승액에 따른 비례율 변화

 

표를 살펴보면, 일반분양가가 한 채당 1,000만원씩 오를 때 비례율은 약 3.5%씩 증가한다는 것을 알 수 있습니다. 일분가를 지금보다 한 채당 5,000만원 올리 경우 비례율은 약 117%로 높아지고, 7,000만원 올릴 경우 약 124%로 높아짐을 알 수 있습니다.(①)

 

 

1) 일반분양가가 5,000만원 높아질 경우

 

그렇다면 일분가가 5,000만원 올랐을 경우의 투자 수익은 어떻게 될까요? 

이때의 비례율은 117%로 올라가기 때문에 권리가액도 그만큼 올라갑니다.

분담금 = 조합원분양가 - 권리가액
          = 조합원분양가 - (감정평가액 * 비례율)
          = 2억9,500만원 - (1억8,500만원 * 117%)
          = 7,855만원

 

결론적으로, 이 물건은 2억원에 매수했고 여기에 분담금 7,885만원이 더해지므로 총매입가는 2억7,855만원이 됩니다. 

그런데 우리는 실제 일반분양가가 5,000만원 올라서 3억6,000만원이 되었다고 가정하는 중입니다. 

총매입가 = 주택 매입가 + 분담금
             = 2억원 + 7,855만원
             = 2억7,855만원

시세차익 예상가 = 일반분양 예상가 - 총매입가
                      = 3억6,000만원 - 2억7,855만원
                      = 8,145만원

 

그렇다면 총매입가 2억 7,855만원을 내고 3억6,000만원짜리 집을 얻게 된 셈입니다. 단순히 계산해도 8,000만원이 넘는 수익을 올리게 되는 것입니다. 

 

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▣ 주목해야 할 것은 따로 있다

 

결론적으로, 감정평가액이 공개된 시점에서 눈여겨봐야 할 것은 조합원분양가와 일반분양 예정가의 차이가 얼마나 크게 냐느냐가 아닙니다.

그보다는 일반분양 예정가가 주변시세에 비해 높게 책정되었는지 아니면 낮게 책정되었는지를 확인해야 합니다. 만약 주변 시세보다 낮게 책정되어 있다면, 실제 일반분양가는 높아질 가능성이 충분합니다. 하지만 반대로 주변 시세보다 높게 책정되었다면, 부동산 시장 상황에 따라서 실제 일반분양가는 더 낮아질 수 있으며 사업성 전체가 안 좋아질 가능성도 있습니다.

따라서 이 시점에서는, 일반분양 완판이 가능한 적정 분양가가 어느 정도인지 예측해 보고, 일반분양가 인상에 따른 비례율을 계산해서 투자 수익을 분석하는 것이 효율적입니다.

 

재건축/재개발 관련 RichProject는 계속됩니다~~

한권으로 끝내는 돈되는 재건축, 재개발(열정이넘쳐 지음) 책 내용을 참고 및 필사(筆寫)하였음을 밝힙니다.