[RichProject-51] 재개발 조합설립단계에서의 분석 방법

안녕하세요. 텀블러 들고 있는 Eun-dokki입니다.

재개발 사업의 조합 설립 단계에서의 분석 방법에 대해서 알아보겠습니다. 사업의 초기단계이기 때문에 조합창립총회 책자에 나오는 수치들을 맹신하지 말고 참고하는 정도로 생각할 필요가 있지만, 몇 가지의 기본적인 수치들은 꼭 확인을 하여 그래도 이 사업장은 기본은 되어있는지 체크는 필수입니다.

 

저번 포스팅(https://han.gl/OVDGE)에서 재개발은 '공사비는 총사업비의 75%'라는 사실은 사업 초기 단계에만 유효하다는 사실을 배웠습니다. 그럼에도 이 비율은 꼭 기억할 필요가 있습니다. 그 이유는 사업 계획을 제대로 세웠는지를 살펴보는 단서가 되기 때문입니다. 

 

쉽게 말해서, 공사비가 총사업비의 75%가 아닌 85%, 90%를 차지한다면? 공사비 비율이 비상식적으로 높다는 것은 무엇을 의미할까요? 

이것은 상대적으로 기타사업비가 너무 적게 책정되어 있다는 뜻입니다. 재개발에서는 사업이 후반부로 진행될수록 기타사업비가 늘어납니다. 기타사업비가 과도하게 적게 책정되어 있다는 것은, 향후 시간이 지날수록 기타사업비는 엄청나게 늘어나게 될 것임을 의미합니다. 

기타사업비는 모두 조합원들이 부담할 몫입니다. 이 사업장은 조합설립 당시에 예상했던 분담금보다 나중에 실제 분담금이 더 많아지게 될 것입니다.

 

▣ "공사비는 총사업비의 75%"를 기억하자

 

공사비의 비율을 통해 어떻게 개략적 사업성을 예측할 수 있는지, 구체적으로 시뮬레이션 해보도록 하겠습니다. 

 

아래 개발1동은 공사비가 총사업비의 75%로 잡혀있는 반면, 개발2동은 85%로 잡혀있다고 합시다. 두 사업장의 상황을 어떻게 추측해 볼 수 있을까요?

 

구분	개발1동	개발2동
평당 공사비	400만원
연면적	1만평
공사비	400억원
공사비 비율	75%	85%
기타사업비	133억원	71억원
기타사업비 비율	25%	15%
총사업비	533억원	471억원

 

위의 표를 보면, 면적과 세대수가 비슷한 두 사업장에서 한 쪽의 기타사업비가 유난히 적게 들어간다는 것은 뭔가 이상합니다. 혹시 개발2동 추진위원회는 일부러 기타사업비를 적게 잡아서 책자를 작성한 것이 아닐까요? 사업성을 좋게보이게하려면 총사업비를 줄임으로써 비례율을 높여야 하는데, 총사업비 중에서 평당 공사비를 줄일 수는 없으니 기타사업비를 최대한 적게 잡은 것이 아닐까요? 그래서 조합원들의 동의를 쉽게 받으려고 한 것은 아닐까요? 여러 가지 의심을 가져 볼 만합니다.

 

이런 이유 때문에 조합창립총회 안내책자를 볼 때에는 총사업비에서 공사비가 차지하는 비율을 꼭 확인해야 합니다. 이 비율이 맞지 않으면 추후 분담금이 늘어날 가능성이 높은 것입니다. 비록 후반부로 갈수록 '공사비는 총사업비의 75%'라는 공식이 적용되지 않겠지만, 적어도 조합창립총회 책자에서만큼은 이 공식이 적용된다는 사실을 기억하시기 바랍니다.

 

 

▣ "공사비가 늘어날 수도 있다~!"

 

공사비의 비율뿐 아니라 평당 공사비 역시 눈여겨봐야 할 부분입니다. 대부분의 조합창립총회 책자에서는 평당 공사비를 책정하고, 여기에 건축 연면적을 곱해서 전체 공사비를 계산합니다. 만약 평당 공사비가 적게 잡혀 있다면, 전체 공사비가 적게 나올 것이고 그만큼 사업비가 줄어들면서 비례율은 높아질 것입니다. 그런데 이것도 혹시 억지로 비례율을 끌어올리려는 의도가 숨어있지는 않은지 확인해야 하는 것입니다.

 

인근에 시공사 선정이 이뤄진 사업장이 있다면 그곳을 참고해서 평당 공사비가 적정하게 잡혔는지를 확인할 수 있습니다. 만약 옆 동네의 평당 공사비가 400만원인데 우리 사업장은 350만원 밖에 잡혀있지 않다면 어떨까요? 나중에 실제로 사업이 진행될 때 공사비가 최소 400만원으로 올라갈 가능성이 높다고 봐야 합니다. 

 

평당 공사비를 낮게 잡으면 총사업비도 낮아지고, 그만큼 비례율은 높아집니다. 현재 조합창립총회 책자에 잡혀있는 평당 공사비는 추후 줄어들거나 늘어날 수 있습니다. 이럴 경우까지 미리 계산해 보는 것이 좋습니다. 

 

 

마무리 글

 

조합 설립 단계는 사업의 초창기이기 때문에 앞으로 다양한 변수가 생겨날 것입니다. 그래서 이 단계에서는 조합창립총회 책자의 수치를 그대로 믿을 것이 아니라, 앞으로 발생할 수 있는 당야한 경우의 수를 예측해 보는 것이 중요합니다. 최악의 경우 내가 부담해야 할 리스크가 얼마나 될지 미리 가늠해본 후 투자를 결정해야 하는 것입니다.