[RichProject-50] 재건축, 재개발 감정평가액이 시세보다 낮은 이유

안녕하세요. 텀블러 들고 있는 Eun-dokki입니다.

왜 재건축, 재개발 구역의 검정평가액이 시세보다 낮은 이유에 대해서 포스팅 해보겠습니다. 조합원 입장에서 감정평가액이 조금이나마 높게 나오길 기대하지만, 대부분 기대보다 또는 시세보다 낮게 나오는 경우가 현실입니다.

 

감정평가액은 왜 시세보다 낮은 경우가 많을까?

 

 

첫째, 조합은 감정평가액을 가능하면 시세보다 낮게  잡으려는 경향이 있습니다.

 

감정평가액이 시세보다 높으면 현금청산을 하고 나가려는 조합원들이 많아집니다. 그렇게 되면 조합은 이들에게 지급할 현금을 시공사나 금융기관에서 빌려와야 하므로 금융비용, 즉 이자가 많이 발생하게 됩니다.

 

특히 재개발 구역 내의 상가주택, 근린상가 등 감정평가액이 큰 물건을 소유한 조합원 중에서 현금청산을 하는 사람이 많습니다. 이들 입장에서는 이미 월세를 받으면서 충분히 수익을 올리며 잘 살고 있는데 굳이 몇 년간 월세도 못 받으면서 새 아파트를 분양받을 이유가 없기 때문입니다. 오히려 이들에게는 청산금을 받아서 인근의 상가주택이나 근린상가를 매입하는 것이 더 이득일 수 있습니다. 일반적으로 재개발 구역의 현금청산자 비율은 10~20% 정도가 보통입니다.

 

 

둘째, 사업이 진행될수록 재개발 기대수익에 따른 프리미엄이 붙기 때문입니다.

 

사업 초기 단계에서는 불확실성이 커서 많은 투자자들이 투자를 망설이기 때문에 시세가 낮지만, 사업이 진행될수록 불확실성이 제거되면서 어느 정도 투자수익에 대한 확신이 생기고 투자자들이 몰려들게 됩니다. 따라서 사업이 진행될수록 시세는 올라가지만, 감정평가액은 그대로이기 때문에 둘 사이에 격차가 생깁니다. 

 

 

감정평가액이 낮다고 무조건 나쁜 건 아니다

 

 

흔히 감정평가액은 무조건 높게 나와야 조합원에게 유리하다고 생각하지만, 반드시 그렇지는 않습니다. 

 

감정평가액이 높아지면, 그 합계인 종전자산평가액도 커지는데 그러면 비례율이 낮아질 수 있습니다. 비례율을 구하는 공식이 '(종후자산평가액 - 총사업비) / 종전자산평가액 * 100' 이기 때문입니다.

 

감정평가액이 적다고 무조건 분담금이 늘어나는 것은 아닙니다. 낮게 감정평가된 만큼 조합원분양가를 낮춰주는 경우도 있기 때문입니다. 또한 감정평가액이 줄어든 만큼 비례율이 높아진다면 권리가액은 더 높아질 수 있고, 일분분양가가 높아질 가능성이 있다면 오히려 이익이 될 수 있습니다. 

 

따라서 투자를 할 때에는 감정평가액만 보지 마시고, 비례율, 권리가액, 일반분양 예상가, 조합원 분양가를 종합적으로 고려해서 판단해야 합니다. 

 

조합원들 중에서는 실제 감정평가 결과가 시세보다 적게 나온 것을 보고, 실망해서 집을 급매로 처분하는 경우가 있습니다. 만약 비례율이나 조합원 분양가, 일반분양 예상가를 고려했을 때 괜찮은 물건이라면 감정평가액이 좀 적더라도 과감하게 잡는 것이 현명한 투자입니다.

 

 

재건축/재개발 관련 RichProject는 계속됩니다~~

한권으로 끝내는 돈되는 재건축, 재개발(열정이넘쳐 지음) 책 내용을 참고 및 필사(筆寫)하였음을 밝힙니다.